Hausverkauf im Sozialen Erhaltungsgebiet – Beispiel Gustav-Müller-Str. 33

1. Frage Welche Prüfungen erfolgen bei einem Verkaufsvorgang von Miethäusern in Sozialen Erhaltungsgebieten? 

2. Antwort auf 1. Frage Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (AZ: 4 C 1/20) beschränkt sich die Prüfung zur Ausübung von Vorkaufsrechten in sozialen Erhaltungsgebieten in erster Linie darauf, ob ein Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB vorliegt. Wird danach festgestellt, dass das betreffende Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken des Erhaltungsrechts bebaut ist und genutzt wird und weist eine auf dem Grundstück errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 auf, scheidet die Ausübung des Vorkaufsrechts aus. Im Rahmen der Vorkaufsrechtsprüfung steht eine Grundstücksbesichtigung im Mittelpunkt, bei der u.a. der objektive Leerstand sowie der bauliche Zustand des Gebäudes erfasst und bewertet werden. 

2. Frage 2 Unter welchen Umständen können noch Fragen des Vorkaufrechts / Abwendungsvereinbarungen eine Rolle spielen und wurde dies in o.g. Fall geprüft? 

Antwort auf 2. Frage Sollte ein Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB nicht vorliegen, erfolgt eine weitergehende Prüfung zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Darin spielen dann auch Verhandlungen über Abwendungsvereinbarungen eine Rolle. Für das oben genannte Grundstück war die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. 

Nachfragen 1.Nachfrage Wie werden neue Mietshauseigentümer:innen darüber informiert, welche Einschränkungen der Milieuschutz für sie bedeutet? 

Antwort auf 1. Nachfrage: Bisher wurden Eigentümer nicht aktiv über Einschränkungen informiert. 

2.Nachfrage Welchen Schutz haben Mieter:innen vor Umwandlungsansinnen in Eigentumswohnungen? 

Antwort auf 2. Nachfrage Die Begründung von Wohnungseigentum an Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen unterliegt in Berlin dem Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Bei Wohngebäuden mit höchstens fünf Wohnungen besteht ein Genehmigungsvorbehalt nach §§ 172, 173 BauGB, sofern das Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB liegt.