Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Milieuschutzgebiet

Im März 2015 hat der Berliner Senat eine Umwandlungsverordnung erlassen (Link zur pdf). Sie besagt: „Für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs darf Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise  Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden.“

Die Umwandlungsverordnung trat am 14.03.2015 in Kraft und endet am 13.03.2020, wenn sie nicht verlängert wird.

Die Umwandlungsverordnung gibt den Bezirken die Möglichkeit, eine Umwandlung zu untersagen. Jedoch gibt es Ausnahmeregelungen, beispielsweise wenn die Untersagung dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar ist, oder wenn er sich verpflichtet, in den ersten 7 Jahren nach Umwandlung die Wohnung nur an den/die Mieter_in zu verkaufen (woraus sich jedoch kein Vorkaufsrecht ableiten lässt). Im Anschluss an diese 7 Jahre gilt ein 5-jähriges Verbot der Eigenbedarfskündigung (außerhalb von Milieuschutzgebieten beträgt diese Frist 10 Jahre). Das heißt, im Milieuschutzgebiet sind die Mieter_innen 2 Jahre länger vor Eigenbedarfskündigungen geschützt als außerhalb. Für Erwerber_innen kann es jedoch attraktiver sein, nach Ablauf der 7 Jahre eine Wohnung im Milieuschutzgebiet zu erwerben, weil sie dann nur 5 Jahre warten müssen, bevor sie Eigenbedarf anmelden können.

Generell (auch außerhalb von Milieuschutzgebieten) haben Mieter_innen ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft wird, das sie innerhalb von 2 Monaten geltend machen können. Vorkaufsrecht bedeutet, dass die/der Vorkaufsberechtigte anstelle des ursprünglichen Erwerbers in dessen Kaufvertrag eintraten kann.

Der Berliner Mieterverein beantwortet die 20 wichtigsten Fragen zur Umwandlung in Milieuschutzgebieten: Link