Tempelhof-Schöneberg zu nachsichtig bei Verstößen von Vermietern?
1. Worin sieht das Bezirksamt sein Erfolgsmodell bei der Verfolgung der Zweckentfremdung von Wohnraum, da unser Bezirk berlinweiter Spitzenreiter mit der Einleitung von 13.737 Amtsverfahren und 1.343 Rückführungsaufforderungen (jeweils kumuliert von 2023 bis zum 31.03.26) ist?
Antwort:
Die Zweckentfremdungsstelle des Fachbereichs Wohnen eröffnet in jedem Fall, in dem ein Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung vorliegt, ein Amtsverfahren. Dabei werden nicht allein Hinweise von Bürgerinnen und Bürgern genutzt, sondern es wird auch aktiv nach Verdachtsfällen gesucht. Die Mitarbeitenden sind bei der Besichtigung eines Objektes wegen eines Verdachts beispielsweise nicht allein auf die zu besichtigende Wohnung fokussiert, sondern achten auch aufmerksam auf andere mögliche Zweckentfremdungen in den Gebäuden und Straßen. Es ist daher nicht selten, dass die Mitarbeitenden nicht nur das konkrete Gebäude besichtigen, zu dem ein Hinweis vorliegt, sondern beispielsweise auch gleich im Nachbargebäude mehrere leerstehende Wohnungen gefunden werden. Die Mitarbeitenden sind durch ihre jahrelange Tätigkeit äußerst geübt und können bestimmte Verdachtsmerkmale für eine Zweckentfremdung gut erkennen. Zudem finden regelmäßige Recherchen auf den Vermittlungsportalen für Ferienwohnungen statt. Außerdem ist die Zweckentfremdungsstelle schon vor vielen Jahren auf verschiedene Bereiche des Bezirksamtes, von denen bekannt ist, dass viele Außentermine wahrgenommen werden, mit der Bitte zugegangen, beobachtete Verdachtsfälle zu melden. Es kommen daher auch Hinweise aus anderen Bereichen des Bezirksamtes, z.B. dem Stadtentwicklungsamt oder dem Ordnungsamt. Hinweise auf Verdachtsfälle erhält die Zweckentfremdungsstelle außerdem auch von den Polizeiabschnitten.
Die Zweckentfremdungsstelle arbeitet auf einem hohen rechtlichen Niveau. Es sind Arbeitsprozesse etabliert, die eine verfahrensökonomische und rechtssichere Bearbeitung ermöglichen. Bei bezirksübergreifenden Besprechungen der Zweckentfremdungsstellen gewinnen die Mitarbeitenden häufiger den Eindruck, dass die in unserer Stelle vorhandenen Kenntnisse und Erfahrungen sich deutlich von vielen anderen Zweckentfremdungsstellen abheben.
Diese gute Organisation und das hohe persönliche Engagement der Mitarbeitenden zeigen sich auch in den Zahlen. Die Zweckentfremdungsstelle hat insgesamt 7.349 Wohnungen wieder in den Wohnungsmarkt zurückgeführt (Stand: 31.03.2026), davon 1.349 Ferienwohnungen. Das ist die höchste Zahl an Wohnungen, die in Berlin in den Bezirken wieder in den Wohnungsmarkt zurückgeführt wurden. An zweiter Stelle folgt der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 5.418 Wohnungen. Der gesetzliche Zweck des ZwVbG und damit der Auftrag für das Bezirksamt ist die Beendigung von Zweckentfremdungen und die Rückführung in den Wohnungsmarkt. Der entscheidende Wert, an dem der Erfolg zu messen ist, ist daher nicht die Anzahl der eröffneten Amtsverfahren oder der erlassenen Rückführungsaufforderungen, sondern die der in den Wohnungsmarkt zurückgeführten Wohnungen. Gemessen an dieser bedeutsamen Zahl ist die Zweckentfremdungsstelle die erfolgreichste Zweckentfremdungsstelle im Land Berlin. Ich würde mir wünschen, dass diese Spitzenleistung in allen Gremien dieses Bezirks auf die Anerkennung stoßen würde, die sie verdient.
2. Wie teilt sich die große Differenz zwischen Anzahl der Amtsverfahren und Rückführungsaufforderungen auf (unbegründeter Verdacht, zulässige/r begründete/r Nutzung bzw. Leerstand, freiwillige Rückführung ohne Aufforderung oder andere Gründe)?
Antwort:
Eine zahlenmäßige Ermittlung der jeweiligen Gründe für die Einstellung eines Verfahrens lässt das eingesetzte IT-Verfahren leider nicht zu. In einigen Verfahren bestätigt sich der Verdacht nicht, in anderen wird die Zweckentfremdung umgehend beseitigt. Für die Rückführung in den Wohnungsmarkt bedarf es nicht in jedem Fall den Erlass einer förmlichen Anordnung (Wohnzuführungsanordnung). In vielen Verfahren werden die Verfügungsberechtigten bereits aktiv und reagieren, wenn sie ein erstes Schreiben der Zweckentfremdungsstelle erhalten. Zum Teil reagieren sie auch auf eine persönliche Ansprache der Mitarbeitenden und führen ihre Wohnung in den Wohnungsmarkt zurück.
Die Differenz zwischen den eröffneten Amtsverfahren und den erlassenen Rückführungsaufforderungen bewegt sich im überdurchschnittlichen Bereich der Zweckentfremdungsstellen in Berlin. Die Zweckentfremdungsstelle erlässt in 9,78 Prozent der Amtsverfahren eine Rückführungsaufforderung, der Durchschnitt der Zweckentfremdungsstellen in Berlin liegt bei 8,89 Prozent. Die Differenz ist somit nicht auffällig.
Nachfragen
1. Wie erklärt sich die im Vergleich zu anderen Bezirken geringe Höhe verhängter Bußgelder (vier Bezirke haben trotz erheblich weniger Amtsverfahren bedeutend höhere Bußgeldsummen verhängt TS 855 T€, Mitte 2.256 T€, F-K 5.320 T€, Ch-W 1.199 T€)?
Antwort:
Das Bußgeldverfahren ist vom Verwaltungsverfahren zu trennen. Das Verwaltungsverfahren hat das Ziel, die Zweckentfremdung zu beseitigen. Hierfür kann Verwaltungszwang angewendet werden, um eine Anordnung durchzusetzen. Im Bereich der Zweckentfremdung ist das genutzte Zwangsmittel das Zwangsgeld. Durch die Androhung und Festsetzung des Zwangsgeldes sollen die Betroffenen dazu gebracht werden, der Anordnung Folge zu leisten. Das Bußgeld ist dagegen kein Mittel zur Durchsetzung der Anordnung. Es hat lediglich einen Strafcharakter.
Ein Bußgeldverfahren ist sehr arbeits- und zeitintensiv, ohne dass damit aus der Sicht des Bezirks viel erreicht werden kann. Gegen den Großteil der erlassenen Bußgeldbescheide wird ein Einspruch eingelegt. Der Einspruch ist dem Amtsgericht Tiergarten vorzulegen. Es folgt, wenn das Verfahren vom Amtsgericht nicht unmittelbar eingestellt wird, eine Gerichtsverhandlung. Nach den Erfahrungen der Zweckentfremdungsstelle werden die von der Behörde festgesetzten Bußgelder vom Amtsgericht entweder drastisch verringert, oder das Verfahren im Anschluss an die Verhandlung eingestellt. Es besteht insoweit eine große Diskrepanz zwischen dem gesetzgeberischen Willen und der Umsetzung durch die Strafgerichte. Das ist eine Tatsache, die sich auch bei anderen Behörden und in anderen Rechtsgebieten zeigt. Im Jahr 2020 wurde der gesetzlich höchstzulässige Bußgeldbetrag von 100.000 EUR auf 500.000 erhöht. Diese Erhöhung hatte auf die Praxis des Amtsgerichts Tiergarten keine Auswirkungen. Die vom Amtsgericht Tiergarten festgesetzten Bußgelder sind in der Höhe unverändert geblieben.
Aus den bezirksübergreifenden Besprechungen mit den anderen Zweckentfremdungsstellen ist bekannt, dass dies in allen Bezirken zu sehr viel Frustration bei den Mitarbeitenden führt. Als Beispiel sei der Fall eines medienbekannten Eigentümers vieler Wohnungen in Berlin, Herr Dr. A., genannt. Die Zweckentfremdungsstelle hatte ein fünfstelliges Bußgeld festgesetzt, was vom Amtsgericht auf 25,00 EUR für jeden Monat des Leerstands verringert wurde. Es ergab sich nur ein geringer Betrag von etwa 600,00 EUR für zwei Jahre Leerstand und zwischenzeitlicher Vermietung der Wohnung an eine Filmproduktionsfirma für Filmaufnahmen. Diese Erfahrungen decken sich mit den Angaben der Mitarbeitenden anderer Bezirke. In der Regel zeigt sich folgendes Bild: Von den
Bezirken werden hohe Bußgelder festgesetzt, das Amtsgericht Tiergarten verringert diese deutlich. Einige Bezirke sind dazu übergegangen, deutlich überhöhte Bußgelder festzusetzen, mit der Hoffnung, dass dann - nach einer Verringerung durch das Gericht - ein höheres Bußgeld vom Gericht festgesetzt wird, als wenn die Behörde gleich ein geringeres festgesetzt hätte. Aus der Sicht des Bezirksamtes spielt diese Denkweise auch bei den höheren Festsetzungen in manchen anderen Bezirken eine bestimmende Rolle. Die Zweckentfremdungsstelle geht einen anderen Weg, indem sie ein angemessenes Bußgeld festsetzt und dies nachvollziehbar begründet. Der Betrag der insgesamt festgesetzten Bußgelder ist daher etwas geringer. Aussagekräftiger wäre ein Vergleich der Zahlen über die letztlich vom Amtsgericht festgesetzten Bußgelder. Diese Zahlen lassen sich jedoch nicht erheben.
2. Werden Bußgeldhöhen nach einem berlinweiten geltenden Verfahren berechnet?
Antwort:
In den Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum werden Bußgeldhöhen als Betragsrahmen genannt (z.B. „1.500 bis 2.500 EUR pro Monat“). Die genannten Bußgeldrahmen werden bei Bußgeldverfahren wegen einer Nutzung als Ferienwohnung vom Amtsgericht Tiergarten nicht akzeptiert. Hier muss regelmäßig der wirtschaftliche Vorteil ermittelt werden, was einen erheblichen Aufwand mit sich bringt. Es müssen die Tage ermittelt werden, in denen die Wohnung vermietet wurde, der für eine Übernachtung geforderte Betrag usw. Da die Vermietungsplattformen diese Daten bisher nicht an die Behörde übermitteln und die Betroffenen nicht verpflichtet sind, Daten herauszugeben, mit denen sie sich selbst belasten, bleibt häufig nur eine grobe Bestimmung der nachweisbaren Mindestzahlen z.B. anhand der Rezensionen auf der Internetseite.
Für einen Leerstand nennen die Ausführungsvorschriften einen Rahmen von 1.500 bis 2.500 EUR pro Monat. Auch davon weicht das Amtsgericht Tiergarten, für das diese Regelung nicht bindend ist, in der Regel nach unten ab. Insgesamt sind die Bußgeldrahmen, die in der Verwaltungsvorschrift genannt werden, in der Praxis leider wenig hilfreich, da sie vom Amtsgericht Tiergarten wenig beachtet werden.