Luitpoldstraße 23 – Wohnungszerstörung unter den Augen der Wohnungsaufsicht?

1. Frage: Welche Maßnahmen hat die Wohnungsaufsicht in den letzten drei Monaten gegen den Eigentümer unternommen und welchen praktischen Erfolg hatte das gegen die weitere Zerstörung des Hauses?

Antwort auf 1. Frage: Im Falle der Luitpoldstraße 23 ist im Schwerpunkt nicht die Wohnungsaufsicht, sondern die Bauaufsicht tätig geworden. Die Bauaufsicht hat auf der Grundlage der §§ 58 und 13 der Bauordnung am 10.10.2025 eine Anordnung erlassen. Danach ist der Dachraum mit geeigneten Folien dauerhaft gegen das Eindringen von Wasser zu sichern, der Wetterschutz sowie Fassaden und Fensterrahmungen regelmäßig zu kontrollieren, Mängel unverzüglich zu beheben sowie der Bauaufsicht wöchentliche Kontrollberichte zu übermitteln. Zur Durchsetzung dieser Anordnung hat die Bauaufsicht unter dem 29.10.2025 ein Zwangsgeld festgesetzt. Mit weiterem Bescheid vom 18.11.2025 wurde ein weiteres, erhöhtes Zwangsgeld angedroht. Schließlich hat die Bauaufsicht den Bauherrn und den nach § 13 Abs. 8 der Bautechnischen Prüfungsverordnung für das Bauvorhaben zuständigen Prüfingenieur für Standsicherheit angeschrieben und zu einer Überprüfung der Standsicherheit und Bestandsaufnahme der entstandenen Schäden aufgefordert. In Abhängigkeit von deren Ergebnis werden eventuell weitere Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich.

Nach Einschätzung des Bezirksamtes haben diese Maßnahmen im Vergleich zum vorherigen Zustand zu einer Verbesserung des Wetterschutzes geführt. Ferner berichtet die Hausverwaltung wöchentlich über die Kontrolle der Abdichtung, zuletzt für den Zeitraum bis einschließlich 30.11.2025.

2. Frage: Was haben Feuchtemessungen im Mauerwerk ergeben, welche Gefahren ergeben sich durch fortschreitenden Wassereintritt (insbesondere auch bei Frost)?

Antwort auf 2. Frage: Messungen der Feuchtigkeit haben an mehreren Stellen Höchstwerte ergeben. Das weist auf eine deutliche Durchfeuchtung der betreffenden Bauteile hin. Eine dauerhafte Durchfeuchtung kann zu Schäden an den Bauteilen führen. Dies gilt insbesondere für die Holzbalkendecken. Aus diesem Grund hat die Bauaufsicht – wie bereits erwähnt – den Bauherrn und den für das Bauvorhaben zuständigen Prüfingenieur für Standsicherheit angeschrieben und zu einer Überprüfung der Standsicherheit und Bestandsaufnahme der entstandenen Schäden aufgefordert.

1. Nachfrage: Welche Maßnahmen kann das Bezirksamt noch ergreifen, um die Bewohnbarkeit des Hauses zu sichern?

Antwort auf die 1. Nachfrage: Hinsichtlich der derzeit gesperrten Wohnung im 4. Obergeschoss kommt es darauf an, die aktuelle Gefahrenlage zu beseitigen. Hierfür ist es zunächst erforderlich, die provisorische Abdichtung für die Dauer der Bauarbeiten sicherzustellen. Dazu wird die Bauaufsicht der ergangenen Anordnung nötigenfalls mit weiteren Zwangsmitteln Nachdruck verleihen. Das vorrangige Ziel besteht jedoch darin, die Baustelle zügig abzuschließen und das Dach ordnungsgemäß wiederherzustellen. Anschließend sind eine Bautrocknung sowie eine Sanierung der eingetretenen Schäden erforderlich. Sollte der Eigentümer insoweit nicht freiwillig tätig werden, kann die Wohnungsaufsicht auf der Grundlage der §§ 3, 4 und 9 des Wohnungsaufsichtsgesetzes eingreifen.

Hinsichtlich der übrigen Wohnungen im Gebäude hat der Eigentümer auftretende Schäden zu beseitigen. Wird er nicht tätig, kann auch insoweit die Wohnungsaufsicht hoheitlich handeln.

2. Nachfrage: Welche Folge hätte eine Insolvenz des Eigentümers und kann dann im Land Berlin auf einen Notfallfonds zugegriffen werden?

Antwort auf die 2. Nachfrage: Eigentümer des Grundstücks ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 9a Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes findet über das Gemeinschaftsvermögen ein Insolvenzverfahren nicht statt.

Käme es dagegen zu einer Insolvenz der Bauherrin, ist mit einer Fortsetzung der Bauarbeiten auf absehbare Zeit wohl nicht zu rechnen. Das Bezirksamt beteiligt sich jedoch nicht an Spekulationen über die wirtschaftliche Lage der Bauherrin und eventuelle Folgen. Die bauaufsichtliche Anordnung richtet sich ohnedies an die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht an die Bauherrin. Sie bliebe deshalb von einer Insolvenz der Bauherrin in ihrer Wirksamkeit unberührt. Einen Notfallfonds gibt es nicht.

Die Antwort erfolgte durch Bezirksstadträtin Eva Majewski Sparacino