Eisenacher Straße 81: Soziales Erhaltungsgebiet und Abwendungsvereinbarung

Kleine Anfrage, Harald Gindra (LINKE)

Frage 1: Welche Kenntnisse hat das Bezirksamt über Verstöße des Eigentümers Eisenacher Straße 81 gegen Verordnung und Vereinbarung? 

Antwort auf Frage 1: Verstöße gegen die Verpflichtungen des Eigentümers aus § 2 Abs. 1 der Abwendungsvereinbarung sind nicht bekannt. Allerdings wurden erhaltungsrechtlich relevante Änderungen von baulichen Anlagen ohne die erforderliche Genehmigung nach § 173 BauGB durchgeführt. 

Frage 2: Welche Folgen haben Grundrissveränderungen und Luxussanierungen in dem Wohngebäude? 

Antwort auf Frage 2: Aus dem bisherigen Schriftverkehr mit dem Grundstückseigentümer ist nicht von sog. „Luxussanierungen“ auszugehen. Hinsichtlich etwaiger Grundrissänderungen steht eine erhaltungsrechtliche Beurteilung noch aus. 

Frage 3: Hat das Bezirksamt Anfragen dazu aus dem Wohnhaus erhalten und wie hat es bisher auf vergleichbare Anfragen reagiert?

Antwort auf Frage 3: Für das Grundstück Eisenacher Straße 81 gab es Hinweise aus dem Wohnhaus, aufgrund derer in einen Austausch mit dem Grundstückseigentümer getreten wurde. Das ist auch in vergleichbaren Fällen die übliche Vorgehensweise. 

Frage 4: Hält das Bezirksamt weitere Maßnahmen für notwendig, um Eigentümer/ Vermieter, wie auch Mietparteien besser über Auswirkungen der Sozialen Erhaltungsverordnung und Abwendungsvereinbarungen zu unterrichten? 

Antwort auf Frage 4: Die meisten Mieterinnen und Mieter sowie Eigentümer/Vermieter sind in der Regel in ausreichendem Maße über das soziale Erhaltungsrecht informiert. Im Übrigen lassen sich dem Internetauftritt des Stadtentwicklungsamtes etliche Informationen zum Erhaltungsrecht entnehmen. Auch sind Nachfragen beim zuständigen Fachamt jederzeit möglich. Auf Grundstücken mit einer Abwendungsvereinbarung, wie im vorliegenden Fall, sind die Mieterinnen und Mieter im Rahmen des Prüfverfahrens zur Ausübung des Vorkaufsrechts aktiv beteiligt worden. In einem solchen Prüfverfahren werden auch die Erwerber umfangreich über die Regelungen des sozialen Erhaltungsrechts informiert. 

Frage 5: Kann das Bezirksamt ausschließen, dass es eine erhebliche Dunkelziffer von Verstößen gegen die Verordnung und entsprechende Vereinbarungen gibt? 

Antwort auf Frage 5: Das Bezirksamt kann nicht ausschließen, dass es Verstöße gegen die soziale Erhaltungsverordnung oder etwaige Vereinbarungen gibt. 

Frage 6: Was empfiehlt das Bezirksamt Betroffenen, wenn es Informationen bestätigen kann, dass eine Wohnung mit 120 m2 nun für 2.300 € (= ca. 19 €/m2) vermietet wird und eine 60 m² Wohnung sogar für 2.600 € (= ca. 43 €/m2, möbliert auf Zeit)? 

Antwort auf Frage 6: Eine Überprüfung zu hoher Mieten kann das Stadtentwicklungsamt nicht durchführen. Es wird jedoch empfohlen, entsprechende Stellen zum Mietrecht aufzusuchen (z.B. Mieterverein, Kostenlose Mieter- und Sozialberatung des Bezirksamts Tempelhof Schöneberg, Mietpreisprüfstelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen Wohnen). 

Frage 7: Wird das Bezirksamt von Amtswegen tätig, wenn es von derartigen Vorgängen erfährt? Falls nein, wieso nicht? 

Antwort auf Frage 7: Das Bezirksamt wird tätig, wenn es von Verstößen gegen das soziale Erhaltungsrecht erfährt. 

Frage 8: Welche Bauanträge/-anfragen bzw. Anträge auf Teilung der Wohnungen liegen dem Amt derzeit vom Eigentümer vor? 

Antwort auf Frage 8: Dem Bezirksamt liegen aktuell keine Anträge auf eine bauliche Trennung/Teilung von Wohnungen vor. Im FB-Bauaufsicht liegt ein Antrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zum Ersatzneubau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, Anbau von Aufzügen, Umnutzung und Umbau der Remise zu Wohnzwecken und Umgestaltung der Innenhöfe vor. Die vereinfachte Baugenehmigung wurde erteilt. Die Gültigkeit des Bescheides wurde zweimal verlängert. 

Frage 9: Von welchen Entscheidungsgrundlagen / Ermessensspielräumen würde das Amt in Verhandlungen zum Einbau eines Aufzugs und zum Ausbau des Daches ausgehen? 

Antwort auf Frage 9: Sofern die bauplanungsrechtlichen (ggf. mit den erforderlichen Ausnahmen/Befreiungen) und erhaltungsrechtlichen Vorgaben eingehalten werden, sollten Dachgeschossausbauten und Aufzüge genehmigt werden können. Ein Ermessensspielraum besteht nur im Rahmen eventuell erforderlicher Befreiungen. Die erhaltungsrechtliche Genehmigung ist in der Regel eine gebundene Entscheidung; hier besteht kein Ermessensspielraum. Allenfalls bei atypischen Sachverhalten kommt eine Genehmigung im Wege des Ermessens in Betracht. Für den Fall der Eisenacher Straße 81 ist dafür aber derzeit nichts ersichtlich. 

Frage 10: Wenn die (vermuteten) Verstöße gegen bisheriges Recht und gegen Vereinbarungen das Vertrauen in ein sozialverträgliches Verhalten erschüttert haben, folgt für das Amt daraus, dass Ermessensentscheidungen strenger beurteilt werden müssten? 

Antwort auf Frage 10: Soweit überhaupt Ermessen eröffnet ist - insoweit verweise ich auf meine Antwort zur Frage Nr. 9 -, kann die Behörde ihre Entscheidung nicht auf beliebige Umstände stützen. Denn ist gemäß § 40 des Verwaltungsverfahrensgesetzes die Behörde ermächtigt, nach ihrem Ermessen zu handeln, hat sie ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten.