Antwort:
Die Zweckentfremdungsstelle des Fachbereichs Wohnen eröffnet in jedem Fall, in dem ein Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung vorliegt, ein Amtsverfahren. Dabei werden nicht allein Hinweise von Bürgerinnen und Bürgern genutzt, sondern es wird auch aktiv nach Verdachtsfällen gesucht. Die Mitarbeitenden sind bei der Besichtigung eines Objektes wegen eines Verdachts beispielsweise nicht allein auf die zu besichtigende Wohnung fokussiert, sondern achten auch aufmerksam auf andere mögliche Zweckentfremdungen in den Gebäuden und Straßen. Es ist daher nicht selten, dass die Mitarbeitenden nicht nur das konkrete Gebäude besichtigen, zu dem ein Hinweis vorliegt, sondern beispielsweise auch gleich im Nachbargebäude mehrere leerstehende Wohnungen gefunden werden. Die Mitarbeitenden sind durch ihre jahrelange Tätigkeit äußerst geübt und können bestimmte Verdachtsmerkmale für eine Zweckentfremdung gut erkennen. Zudem finden regelmäßige Recherchen auf den Vermittlungsportalen für Ferienwohnungen statt. Außerdem ist die Zweckentfremdungsstelle schon vor vielen Jahren auf verschiedene Bereiche des Bezirksamtes, von denen bekannt ist, dass viele Außentermine wahrgenommen werden, mit der Bitte zugegangen, beobachtete Verdachtsfälle zu melden. Es kommen daher auch Hinweise aus anderen Bereichen des Bezirksamtes, z.B. dem Stadtentwicklungsamt oder dem Ordnungsamt. Hinweise auf Verdachtsfälle erhält die Zweckentfremdungsstelle außerdem auch von den Polizeiabschnitten.

Die Zweckentfremdungsstelle arbeitet auf einem hohen rechtlichen Niveau. Es sind Arbeitsprozesse etabliert, die eine verfahrensökonomische und rechtssichere Bearbeitung ermöglichen. Bei bezirksübergreifenden Besprechungen der Zweckentfremdungsstellen gewinnen die Mitarbeitenden häufiger den Eindruck, dass die in unserer Stelle vorhandenen Kenntnisse und Erfahrungen sich deutlich von vielen anderen Zweckentfremdungsstellen abheben.

Diese gute Organisation und das hohe persönliche Engagement der Mitarbeitenden zeigen sich auch in den Zahlen. Die Zweckentfremdungsstelle hat insgesamt 7.349 Wohnungen wieder in den Wohnungsmarkt zurückgeführt (Stand: 31.03.2026), davon 1.349 Ferienwohnungen. Das ist die höchste Zahl an Wohnungen, die in Berlin in den Bezirken wieder in den Wohnungsmarkt zurückgeführt wurden. An zweiter Stelle folgt der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit 5.418 Wohnungen. Der gesetzliche Zweck des ZwVbG und damit der Auftrag für das Bezirksamt ist die Beendigung von Zweckentfremdungen und die Rückführung in den Wohnungsmarkt. Der entscheidende Wert, an dem der Erfolg zu messen ist, ist daher nicht die Anzahl der eröffneten Amtsverfahren oder der erlassenen Rückführungsaufforderungen, sondern die der in den Wohnungsmarkt zurückgeführten Wohnungen. Gemessen an dieser bedeutsamen Zahl ist die Zweckentfremdungsstelle die erfolgreichste Zweckentfremdungsstelle im Land Berlin. Ich würde mir wünschen, dass diese Spitzenleistung in allen Gremien dieses Bezirks auf die Anerkennung stoßen würde, die sie verdient.
 

2. Wie teilt sich die große Differenz zwischen Anzahl der Amtsverfahren und Rückführungsaufforderungen auf (unbegründeter Verdacht, zulässige/r begründete/r Nutzung bzw. Leerstand, freiwillige Rückführung ohne Aufforderung oder andere Gründe)?
 

Antwort:
Eine zahlenmäßige Ermittlung der jeweiligen Gründe für die Einstellung eines Verfahrens lässt das eingesetzte IT-Verfahren leider nicht zu. In einigen Verfahren bestätigt sich der Verdacht nicht, in anderen wird die Zweckentfremdung umgehend beseitigt. Für die Rückführung in den Wohnungsmarkt bedarf es nicht in jedem Fall den Erlass einer förmlichen Anordnung (Wohnzuführungsanordnung). In vielen Verfahren werden die Verfügungsberechtigten bereits aktiv und reagieren, wenn sie ein erstes Schreiben der Zweckentfremdungsstelle erhalten. Zum Teil reagieren sie auch auf eine persönliche Ansprache der Mitarbeitenden und führen ihre Wohnung in den Wohnungsmarkt zurück.
Die Differenz zwischen den eröffneten Amtsverfahren und den erlassenen Rückführungsaufforderungen bewegt sich im überdurchschnittlichen Bereich der Zweckentfremdungsstellen in Berlin. Die Zweckentfremdungsstelle erlässt in 9,78 Prozent der Amtsverfahren eine Rückführungsaufforderung, der Durchschnitt der Zweckentfremdungsstellen in Berlin liegt bei 8,89 Prozent. Die Differenz ist somit nicht auffällig.
 

Nachfragen

1. Wie erklärt sich die im Vergleich zu anderen Bezirken geringe Höhe verhängter Bußgelder (vier Bezirke haben trotz erheblich weniger Amtsverfahren bedeutend höhere Bußgeldsummen verhängt TS 855 T€, Mitte 2.256 T€, F-K 5.320 T€, Ch-W 1.199 T€)?
 

Antwort:
Das Bußgeldverfahren ist vom Verwaltungsverfahren zu trennen. Das Verwaltungsverfahren hat das Ziel, die Zweckentfremdung zu beseitigen. Hierfür kann Verwaltungszwang angewendet werden, um eine Anordnung durchzusetzen. Im Bereich der Zweckentfremdung ist das genutzte Zwangsmittel das Zwangsgeld. Durch die Androhung und Festsetzung des Zwangsgeldes sollen die Betroffenen dazu gebracht werden, der Anordnung Folge zu leisten. Das Bußgeld ist dagegen kein Mittel zur Durchsetzung der Anordnung. Es hat lediglich einen Strafcharakter.

Ein Bußgeldverfahren ist sehr arbeits- und zeitintensiv, ohne dass damit aus der Sicht des Bezirks viel erreicht werden kann. Gegen den Großteil der erlassenen Bußgeldbescheide wird ein Einspruch eingelegt. Der Einspruch ist dem Amtsgericht Tiergarten vorzulegen. Es folgt, wenn das Verfahren vom Amtsgericht nicht unmittelbar eingestellt wird, eine Gerichtsverhandlung. Nach den Erfahrungen der Zweckentfremdungsstelle werden die von der Behörde festgesetzten Bußgelder vom Amtsgericht entweder drastisch verringert, oder das Verfahren im Anschluss an die Verhandlung eingestellt. Es besteht insoweit eine große Diskrepanz zwischen dem gesetzgeberischen Willen und der Umsetzung durch die Strafgerichte. Das ist eine Tatsache, die sich auch bei anderen Behörden und in anderen Rechtsgebieten zeigt. Im Jahr 2020 wurde der gesetzlich höchstzulässige Bußgeldbetrag von 100.000 EUR auf 500.000 erhöht. Diese Erhöhung hatte auf die Praxis des Amtsgerichts Tiergarten keine Auswirkungen. Die vom Amtsgericht Tiergarten festgesetzten Bußgelder sind in der Höhe unverändert geblieben.

Aus den bezirksübergreifenden Besprechungen mit den anderen Zweckentfremdungsstellen ist bekannt, dass dies in allen Bezirken zu sehr viel Frustration bei den Mitarbeitenden führt. Als Beispiel sei der Fall eines medienbekannten Eigentümers vieler Wohnungen in Berlin, Herr Dr. A., genannt. Die Zweckentfremdungsstelle hatte ein fünfstelliges Bußgeld festgesetzt, was vom Amtsgericht auf 25,00 EUR für jeden Monat des Leerstands verringert wurde. Es ergab sich nur ein geringer Betrag von etwa 600,00 EUR für zwei Jahre Leerstand und zwischenzeitlicher Vermietung der Wohnung an eine Filmproduktionsfirma für Filmaufnahmen. Diese Erfahrungen decken sich mit den Angaben der Mitarbeitenden anderer Bezirke. In der Regel zeigt sich folgendes Bild: Von den

Bezirken werden hohe Bußgelder festgesetzt, das Amtsgericht Tiergarten verringert diese deutlich. Einige Bezirke sind dazu übergegangen, deutlich überhöhte Bußgelder festzusetzen, mit der Hoffnung, dass dann - nach einer Verringerung durch das Gericht - ein höheres Bußgeld vom Gericht festgesetzt wird, als wenn die Behörde gleich ein geringeres festgesetzt hätte. Aus der Sicht des Bezirksamtes spielt diese Denkweise auch bei den höheren Festsetzungen in manchen anderen Bezirken eine bestimmende Rolle. Die Zweckentfremdungsstelle geht einen anderen Weg, indem sie ein angemessenes Bußgeld festsetzt und dies nachvollziehbar begründet. Der Betrag der insgesamt festgesetzten Bußgelder ist daher etwas geringer. Aussagekräftiger wäre ein Vergleich der Zahlen über die letztlich vom Amtsgericht festgesetzten Bußgelder. Diese Zahlen lassen sich jedoch nicht erheben.
 

2. Werden Bußgeldhöhen nach einem berlinweiten geltenden Verfahren berechnet?

Antwort:
In den Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum werden Bußgeldhöhen als Betragsrahmen genannt (z.B. „1.500 bis 2.500 EUR pro Monat“). Die genannten Bußgeldrahmen werden bei Bußgeldverfahren wegen einer Nutzung als Ferienwohnung vom Amtsgericht Tiergarten nicht akzeptiert. Hier muss regelmäßig der wirtschaftliche Vorteil ermittelt werden, was einen erheblichen Aufwand mit sich bringt. Es müssen die Tage ermittelt werden, in denen die Wohnung vermietet wurde, der für eine Übernachtung geforderte Betrag usw. Da die Vermietungsplattformen diese Daten bisher nicht an die Behörde übermitteln und die Betroffenen nicht verpflichtet sind, Daten herauszugeben, mit denen sie sich selbst belasten, bleibt häufig nur eine grobe Bestimmung der nachweisbaren Mindestzahlen z.B. anhand der Rezensionen auf der Internetseite.
Für einen Leerstand nennen die Ausführungsvorschriften einen Rahmen von 1.500 bis 2.500 EUR pro Monat. Auch davon weicht das Amtsgericht Tiergarten, für das diese Regelung nicht bindend ist, in der Regel nach unten ab. Insgesamt sind die Bußgeldrahmen, die in der Verwaltungsvorschrift genannt werden, in der Praxis leider wenig hilfreich, da sie vom Amtsgericht Tiergarten wenig beachtet werden.

Eine Übersicht zum Grad der Versiegelung des Bodens in Tempelhof-Schöneberg bietet der Umweltatlas Berlin 2021, abrufbar im Geoportal Berlin. Dort finden sich Karten zur Versiegelung mit Stand 2021. Diese Karten bilden auch die Grundlage für die Einschätzung zur Versiegelung im Kapitel „Betroffenheitsanalyse“ im Klimaanpassungskonzept Teil 1 (Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, 2025, S. 47). Darüber hinaus zeigen die Schriftliche Anfrage Nr. 19/17500, vom 1. Dezember 2023 mit Titel „Der lange Weg zur Null-Netto-Versiegelung II“ sowie das Unterkapitel „Entsiegelungen“ im Klimaanpassungskonzept Teil 1 (Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, 2025, S. 27f) die seitdem vom Bezirksamt vorgenommenen Entsiegelungen – aus denen die weiterbestehende Versiegelung geschlossen werden kann. 

2. Frage Welche jährliche Bilanz ist bei der Ver- bzw. Entsiegelung jeweils in den Jahren 2023, 2024 und 2025 feststellbar (Zunahme oder Abnahme des Versiegelungsgrads)? 

Die Versiegelung wird bisher nicht erfasst. Daher ist eine Bilanz nicht möglich. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass in unserem Bezirk in Grünanlagen keine Fläche versiegelt wurde. Derzeit führt SenMVKU II C das Projekt „Entwicklung eines Entsiegelungsprogramms für das Land Berlin“ durch. Das Bezirksamt ist seitens des Umweltamtes als Mitglied des Begleitkreises vertreten. Im Rahmen der Beteiligung wurde bereits auf die Problematik der fehlenden Bilanzierung hingewiesen. Auch im Klimaanpassungskonzept des Bezirks ist eine Erfassung der Veränderung des Versiegelungsgrads vorgesehen, siehe Maßnahmenkatalog Ämterübergreifendes Entsiegelungskataster GS2 (Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, 2025, S. 88). 

1. Nachfrage Welche grundsätzliche Haltung hat das Bezirksamt zur Bebauung von bisher nicht versiegelten Flächen? 

Das bezirkliche Klimaanpassungskonzept enthält das Ziel der „weiteren Versiegelungen entgegenwirken“ im Handlungsfeld „Gebäude- und Stadtstruktur“ (Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, 2025, S. 88) und das Ziel der „weiteren Versiegelungen aktiv entgegenwirken“ im Handlungsfeld „Verkehr und Infrastruktur“ (Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, 2025, S. 97f). Das Umwelt- und Naturschutzamt teilt hierzu mit: „Das Umwelt- und Naturschutzamt unterstützt das Handlungsziel 2) der Berliner Bodenschutzkonzeption „Neuversiegelung begrenzen und Entsiegelung stärken (E)“ (Berliner Bodenschutzkonzeption, SenMVKU 2023, S. 90).“ Das Amt für Stadtentwicklung teilt hierzu mit: „Der Schutz unversiegelter Böden und die Erhaltung ökologischer Funktionen sind zentrale Anliegen des Bezirksamts, insbesondere im Hinblick auf den Klimawandel und die Starkregenvorsorge im urbanen Raum. Die Handlungsfähigkeit der bezirklichen Verwaltung bewegt sich im Geflecht von europäischen, bundesweiten und landesrechtlichen Vorgaben: 

1. Europäische und bundesrechtliche Ebene: Gemäß der EU-Bodenstrategie 2030 sowie der Bodenschutzklausel des Bundesbaugesetzbuches (§ 1a Abs. 2 BauGB) ist das Bezirksamt gesetzlich zu einem sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden verpflichtet. Unvermeidbare Eingriffe in den Boden müssen im Rahmen der naturschutzrechtlichen Eingriffs-Ausgleichs-Regelung (§ 15 BNatSchG) kompensiert werden. 

2. Landesebene (Berlin): Maßgeblich für die Genehmigungspraxis ist § 8 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln). Dieser schreibt zwingend vor, dass die nicht überbauten Flächen von Grundstücken wasserdurchlässig zu belassen oder zu begrünen sind, sofern keine andere zulässige Nutzung festgesetzt ist. 

3. Konkrete Steuerungsinstrumente des Bezirks: Das Stadtentwicklungsamt nutzt im Rahmen seiner Zuständigkeit folgende Instrumente, um Neuversiegelungen auf ein Minimum zu reduzieren: Verbindliche Bauleitplanung (Bebauungspläne): Bei der Neuaufstellung von Bebauungsplänen wird die bauliche Dichte über die Grundflächenzahl (GRZ) gesteuert. Zudem werden unversiegelte Flächen gezielt durch die Festsetzung als öffentliche oder private Grünflächen gesichert. Bauaufsichtliche Auflagen: Im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren sind qualifizierte Freiflächengestaltungspläne einzureichen. Dabei wird der Einsatz wasserdurchlässiger Materialien (z. B. Rasengittersteine statt Vollasphaltierung) für Stellplätze und Zuwege eingefordert."

2. Nachfrage Wie verfolgt das Bezirksamt das Ziel einer Netto-Null-Versiegelung? 

Im bezirklichen Klimaanpassungskonzept ist das Ziel einer „Netto-Entsiegelung von mindestens einem Prozent pro Jahr“ festgehalten (Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, 2025, S. 88). Dieser Zielwert stammt aus dem landesweiten Ziel zur Entsiegelung durch die Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt. Das Bezirksamt hat mit dem Klimaanpassungskonzept verschiedene Ziele und Maßnahmen beschlossen, um einerseits Entsiegelung voranzubringen und andererseits einen Überblick über Versiegelung und damit über die Bilanz zu erhalten. Das Umwelt- und Naturschutzamt weist unter anderem in seinen Stellungnahmen zu Bebauungsplänen regelmäßig darauf hin, dass möglichst wenig Fläche neuversiegelt werden sollte. Im Klimaanpassungskonzept ist zudem sowohl ein Monitoring als auch ein Prozess zur Nachbesserung bei Zielverfehlung vorgesehen (Bezirksamt Tempelhof Schöneberg, 2025, S. 132, 151 ff).

Im Zeitraum der Datenerfassung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025 gibt es die folgende Zahl von Beratungsfällen inklusive Kurzberatungen der dezentralen zivilrechtlichen und sozialen Mieter_innenberatung im Bezirk Tempelhof Schöneberg von Berlin: Beratungsgebiet 1 (Schöneberg Nord, Schöneberg Süd, Friedenau): 1540 Beratungen, Beratungsgebiet 2 (Tempelhof, Mariendorf): 1169 Beratungen, Beratungsgebiet 3 (Marienfelde, Lichtenrade): 773 Beratungen. 

2. Frage Auf welche hauptsächlichen Themenfelder teilen sich die Beratungsbesuche auf? 

Die hauptsächlichen Themenfelder der Beratungsbesuche sind: Betriebskosten, Mieterhöhung, Mietvertrag und vermieterseitige Kündigung sowie Beratungen zum Erhalt finanzieller Unterstützungen. 

1. Nachfrage Wie gehen beauftragte Berater_innen damit um, wenn offensichtlicher Verdacht auf Mietwucher ihnen bekannt wird? 

Sollte der Verdacht entstehen, dass Mietwucher vorliegt, verweisen die Beratungsstellen an die Mietpreisprüfstelle bzw. an die zuständige Fachstelle des Bezirksamtes. Auch auf eine weitere anwaltliche Beratung wird hingewiesen. 

2. Nachfrage  Gibt es zwischen den Beratungsstellen und Ämtern, die mit den hauptsächlichen Problemfeldern zu tun haben, einen Austausch bzw. Rückmeldungen um beiderseitig die Arbeit zu effektivieren? 

Zwischen den Beratungsstellen und den zuständigen Ämtern bestehen geregelte Austauschmöglichkeiten. Diese erfolgen überwiegend über formalisierte Kommunikationswege, etwa in dringenden Fällen über die Amtsleitungen oder – im Falle des Jobcenters – über zentrale Funktionsmailadressen für Träger. Ein unmittelbarer regelmäßiger Austausch auf operativer Ebene ist nur eingeschränkt möglich. Wiederkehrende Problemfelder aus der Praxis werden jedoch im Rahmen der jährlichen Gespräche der beauftragten Träger mit dem Bezirksbürgermeister thematisiert.

Wie beurteilt das Bezirksamt die Entwicklung der Wohnsituation in den rund 850 Wohnungen des börsennotierten luxemburgischen Immobilienunternehmens, über die es durch die dort ansässige bezirkliche Mieterberatung und das Quartiersmanagement gut unterrichtet sein dürfte?
 

Antwort auf 1. Frage

Dem Quartiersmanagement sind Beschwerden über Instandhaltungsrückstände im Bestand der Adler Group, insb. Mängel bei Sanitär, Heizung und Allgemeinzustand der Gebäude, bekannt. Mieterinnen und Mieter haben im Rahmen der Mängelmeldung sehr große Schwierigkeiten, die Hausmeister und den Objektverwalter zu erreichen. Mängelmeldungen müssen über die Zentrale Servicestelle per E- Mail bzw. per Anruf gemeldet werden. Das Quartiersmanagement ist selbst Mieter im Adler Bestand und bestätigt, die schlechte Erreichbarkeit sowie langen Reaktionszeiten auf Instandhaltungsanfragen.
 

2. Frage

Nimmt das Bezirksamt (gegebenenfalls mit Unterstützung der Senatsverwaltung) das derzeitige Duschverbot bzw. die Warnhinweise in mehreren Wohnhochhäusern aufgrund der sehr hohen Legionellenbelastung sowie die zuvor aufgetretenen zahlreichen Mängel, darunter undichte Fenster mit großflächiger Schimmelbildung in vielen Wohnungen, länger andauernde Heizungs- und Wasserausfälle, wiederholte Fahrstuhlausfälle in den Hochhäusern sowie eine erhebliche Rattenplage in den Gebäuden und auf den Müllplätzen, zum Anlass, den Eigentümer in einem koordinierten Verfahren zur Erfüllung seiner Pflichten anzuhalten?
 

Antwort auf 2. Frage

Eine behördenübergreifende Koordination erfolgt durch das Gesundheitsamt nicht. Eingehende Anfragen oder Beschwerden werden ausschließlich an die jeweils zuständige Behörde zur weiteren Bearbeitung weitergeleitet.

1. Nachfrage

Welche Unterstützung können Mieter:innen vom Gesundheitsamt bei der Beseitigung von Gesundheitsgefahren erwarten, die durch großflächigen Schimmelbefall, hohe Legionellenbelastungen sowie eine Rattenplage entstehen, insbesondere im Hinblick auf eine dauerhafte Lösung durch die Sanierung der Warmwasserleitungen?
 

Antwort auf die 1. Nachfrage

Das Gesundheitsamt führt die Überwachung der gemeldeten Trinkwasserbefunde in den Objekten durch. Das Gesundheitsamt veranlasst bzw. überwacht gemäß der Trinkwasserverordnung bei Kenntnis von Überschreitungen in dem Gebiet die Sofortmaßnahmen zum Schutz der Mieter_innen, die notwendige Quantität und Qualität der Nachkontrollen, als auch weitergehende Maßnahmen zur Ursachenermittlung und -bekämpfung ordnungsgemäß die Umsetzung. Für Anfragen von Mietern stehen wir als Ansprechpartner zur Verfügung.
Bei Schimmelbefallsmeldungen nimmt das Gesundheitsamt eine beratende Rolle ein und informiert die Mieter insbesondere über korrektes Lüftungs- und Heizverhalten. Bei Hinweis oder Verdacht auf bauliche Mängel werden Anfragen bzw. Beschwerden zeitgleich an die zuständige Bauaufsichtsbehörde zur weiteren Bearbeitung weitergeleitet.
Bei Meldungen über Rattenbefall wird gemäß der Berliner Schädlingsbekämpfungsverordnung der Eigentümer des betroffenen Grundstücks informiert und zur Beseitigung der Sicherungsmängel sowie zur Durchführung einer fachgerechten Rattenbekämpfung aufgefordert. Das Gesundheitsamt überwacht die Durchführung und den Abschuss der Maßnahmen anhand der gemäß Schädlingsbekämpfungsverordnung zu meldenden Tilgungsbescheinigungen.

2. Nachfrage

Welche Anordnungen und Sanktionen stehen dem Bezirksamt zur Verfügung, falls der Eigentümer seinen Pflichten als Vermieter nicht oder nur unzureichend nachkommt?

Antwort auf die 2. Nachfrage

Das Gesundheitsamt kann die Einhaltung bzw. Veranlassung der in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) geforderten Werte, Untersuchungen etc. anordnen und die Umsetzung mit dem Zwangsmittel Zwangsgeld gemäß Verwaltungs-Vollstreckungsgesetz (VwVG) erzwingen.
Die Zuwiderhandlung gegen die TrinkwV sowie das IfSG stellt eine Ordnungswidrigkeit da, es kann ein Bußgeldverfahren gemäß Ordnungswidrigkeitengesetz (OwiG) in Verbindung mit IfSG und TrinkwV geführt werden.
Das Bezirksamt - hier die Bau- und Wohnungsaufsicht des Stadtentwicklungsamtes - hat neben den Anordnungsverfahren nach der Bauordnung Berlin folgende Möglichkeiten der Sanktion und Anordnungsmöglichkeiten nach dem Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin (WoAufG Bln):

1. Anordnungen zur Instandsetzung (§ 3 Absatz 1, § 9 Absatz 1 und 2 WoAufG Bln)

2. Anordnungen zur Herstellung der Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse (§ 4 Absatz 1 WoAufG Bln)

3. Anordnungen zur Mitwirkung (§ 10 Absatz 1 und 4 WoAufG Bln).
Für Sanktionen stehen zur Verfügung:

1. Die gebührenpflichtige Androhung und Anordnung von Ersatzvornahmen (§§ 10, 13 VwVG).

2. Die gebührenpflichtige Androhung und Anordnung von Zwangsgeldern (§§ 11, 13 VwVG).

3. Beantragung von Ersatzzwangshaft bei Uneinbringlichkeit des Zwangsgeldes (§ 16 VwVG).

4. Das Aussprechen von Unbewohnbarkeitserklärungen (§ 6 Absatz WoAufG Bln) mit der Verpflichtung zur Beschaffung von Ersatzwohnraum oder der Kostenübernahme für dessen Beschaffung.

5. Die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens bei nicht oder nicht fristgemäßer Umsetzung der Anordnungen und Ahndung mit Geldbußen bis zu 500.000 Euro (§ 13 WoAufG Bln).
Sollten diese Maßnahmen erfolglos bleiben gibt es noch die Möglichkeit der Einsetzung eines Treuhänders (§ 9b WoAufG Bln) mit der Verpflichtung zur Übernahme der Kosten sowie der Vergütung des Treuhänders.

Antwort auf 1. Frage Die Umgestaltung des Platzes der Luftbrücke und damit einhergehend die Umgestaltung der Manfred-von-Richthofen-Straße bis zum Schulenburgring ist ein Großprojekt der Grün Berlin. Der Baustart für den 1. Teilbereich (Areals rund um die Manfred-von-Richthofen Straße) erfolgt diesen Freitag, 20.03. Nach Aussage von Grün Berlin ist vorgesehen, dass dieser bis Anfang 2028 abgeschlossen ist.
 

2. Frage Wie verteilen sich die Zuständigkeiten bei der Maßnahme, insbesondere für welche Prüfungen und Genehmigungen sind bezirkliche Stellen zuständig?
 

Antwort auf 2. Frage
Die Manfred-von-Richthofen-Straße ist im nördlichen Abschnitt Teil des übergeordneten Straßennetzes. Verkehrsrechtliche Anordnungen erfolgen durch die Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klimaschutz und Umwelt. Das Straßen- und Grünflächenamt ist nur für den Seitenraum (Gehwege) zuständig. Das Umwelt- und Naturschutzamt, Fachbereich Natur-, Boden- und Gewässerschutz, Sachgebiet Naturschutz- und Landschaftsplanung, prüft die artenschutzrechtlichen Belange.
 

1. Nachfrage Wurden für die Umgestaltung (insbesondere die Hecke auf dem Mittelstreifen) artenschutzrechtliche Prüfungen vorgenommen und Stellungnahmen eingeholt?
 

Antwort auf die 1. Nachfrage Bezüglich der Gehölze auf dem Mittelstreifen liegt eine artenschutzrechtliche Stellungnahme eines Planungsbüros vom 25. November 2024 vor.
Gemäß Einschätzung des Gutachters stellt der Wegfall dieser Gebüschstrukturen keinen limitierenden Faktor für den Bestand der Haussperlinge dar. Der Haussperling weist eine hohe Flexibilität auf. Es sind ausreichend gleichwertige Strukturen im unmittelbaren Umfeld vorhanden (Gartendenkmal Platz der Luftbrücke). Der offensichtliche Grund, weshalb die Gebüschstrukturen auf dem Mittelstreifen von den Haussperlingen genutzt wird, war nach Ansicht des Gutachters eine Futterstelle unmittelbar südlich gegenüber den Gehölzen, neben dem Supermarkt, wo geschroteter Mais ausgestreut war, welche von den Haussperlingen genutzt wurde. Offensichtlich wird dort regelmäßig Futter ausgestreut.
Das Umwelt- und Naturschutzamt ist der Auffassung, dass es sich bei den Gebüschstrukuren um eine geschützte Ruhestätte nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 Bundesnaturschutzgesetz handelt und für dessen Beseitigung eine Ausnahmegenehmigung nach § 45 Abs. 7 Bundesnaturschutzgesetz mit Ausgleich notwendig ist. Das Umwelt- und Naturschutzamt folgt der fachlichen Einschätzung des Gutachters, dass eine Beseitigung der Strukturen von geringer Auswirkung für die Haussperlingkolonie sein wird.
Grün Berlin hat eine Ausnahme zur Beseitigung der Gebüschstrukuren am 27.11.2024 beantragt. Das Umwelt- und Naturschutzamt hat diese am 22.05.2025 mit Auflagen genehmigt. Aufgrund der Einreichung eines Widerspruchs am 06.01.2026 wurde mit Grün Berlin vereinbart, die Umsetzung bis zur finalen Prüfung des Widerspruchs vollständig auszusetzen.
 

2. Nachfrage Ist beabsichtigt Ausgleichsmaßnahmen / Ersatzhabitate vor der Beseitigung z.B. der großflächigen Hecke (Hausperling-Habitat) anzupflanzen?

Antwort auf die 2. Nachfrage
Der im Rahmen des Projektes entstehende Quartiersplatz soll in ähnlichem Umfang und Funktionalität mit für Haussperlingen geeigneten Gehölzen bepflanzt werden. Die Verpflichtung dazu ist Teil der Nebenbestimmungen der Ausnahmegenehmigung. Es fanden dazu bereits Abstimmungen zusammen mit dem Umwelt- und Naturschutzamt sowie Grün Berlin statt. Bei der Neuanpflanzung soll eine hohe Pflanzqualität verwendet werden, damit die Strukturen schneller von den Haussperlingen angenommen werden. Dies ist allerdings erst mit Umsetzung der Baumaßnahmen möglich. Das anfallende Schnittgut der Gebüschstrukturen sollte zunächst im Gartendenkmal am Platz der Luftbrücke gelagert werden – um den Haussperlinge eine bekannte Struktur anzubieten und gleichzeitig zu den bereits vorhandenen, gleichwertigen Strukturen im Umfeld zu locken. Nach Abstimmungen mit den Naturschutzverbänden und der GrünBerlin wurde die Planung nun geändert, so dass das Schnittgut nun direkt im Baufeld gelagert werden sollte, um den Abstand zu den ursprünglichen Strukturen zu reduzieren.

2. Antwort auf 1. Frage Seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (AZ: 4 C 1/20) beschränkt sich die Prüfung zur Ausübung von Vorkaufsrechten in sozialen Erhaltungsgebieten in erster Linie darauf, ob ein Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB vorliegt. Wird danach festgestellt, dass das betreffende Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken des Erhaltungsrechts bebaut ist und genutzt wird und weist eine auf dem Grundstück errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 auf, scheidet die Ausübung des Vorkaufsrechts aus. Im Rahmen der Vorkaufsrechtsprüfung steht eine Grundstücksbesichtigung im Mittelpunkt, bei der u.a. der objektive Leerstand sowie der bauliche Zustand des Gebäudes erfasst und bewertet werden. 

2. Frage 2 Unter welchen Umständen können noch Fragen des Vorkaufrechts / Abwendungsvereinbarungen eine Rolle spielen und wurde dies in o.g. Fall geprüft? 

Antwort auf 2. Frage Sollte ein Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB nicht vorliegen, erfolgt eine weitergehende Prüfung zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Darin spielen dann auch Verhandlungen über Abwendungsvereinbarungen eine Rolle. Für das oben genannte Grundstück war die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. 

Nachfragen 1.Nachfrage Wie werden neue Mietshauseigentümer:innen darüber informiert, welche Einschränkungen der Milieuschutz für sie bedeutet? 

Antwort auf 1. Nachfrage: Bisher wurden Eigentümer nicht aktiv über Einschränkungen informiert. 

2.Nachfrage Welchen Schutz haben Mieter:innen vor Umwandlungsansinnen in Eigentumswohnungen? 

Antwort auf 2. Nachfrage Die Begründung von Wohnungseigentum an Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohnungen unterliegt in Berlin dem Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB. Bei Wohngebäuden mit höchstens fünf Wohnungen besteht ein Genehmigungsvorbehalt nach §§ 172, 173 BauGB, sofern das Grundstück in einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB liegt.

Antwort auf 1. Frage Nach Auffassung des Bezirksamtes gelten alle Abwendungsvereinbarungen bzw. Abwendungserklärungen unverändert fort. In 15 Fällen wurde die Nichtigkeit bzw. die Kündigung der Abwendungsvereinbarungen bzw. Abwendungserklärungen vorgetragen. Davon wurde in 3 Fällen Klage erhoben. Entscheidungen liegen derzeit noch nicht vor. 

2. Frage Bei welchen Wohngebäuden wurden die Vereinbarungen / Erklärungen erfolgreich gekündigt oder gerichtlich aufgehoben (Bitte einzeln aufführen mit der Anzahl betroffener Wohneinheiten)?

Antwort auf 2. Frage  Bislang wurde noch in keinem Fall eine Abwendungsvereinbarungen bzw. Abwendungserklärungen gerichtlich aufgehoben. 

1. Nachfrage Wie erfolgt die Kontrolle der Einhaltung der in den Vereinbarungen / Erklärungen erfolgten Verpflichtungen? 

Antwort auf 1. Nachfrage Die Einhaltung der Abwendungsvereinbarungen bzw. Abwendungserklärungen wird im Rahmen eventueller Anträge des Eigentümers berücksichtigt. Anlasslose Kontrollen vor Ort finden nicht statt. 

2. Nachfrage Wie werden betroffene Mietparteien darüber unterrichtet, welche Verpflichtungen noch gelten bzw. ob die ursprüngliche Vereinbarung / Erklärung aufgehoben ist? 

Antwort auf 2. Nachfrage Die betroffenen Mietparteien wurden im Rahmen des Prüfverfahrens zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB beteiligt, in dessen Ergebnis die jeweilige Abwendungsvereinbarung/Abwendungserklärung stand. Mitteilungen der Mietparteien zu etwaigen Verstößen gegen eine Abwendungsvereinbarung sind möglich. Eine Information der Mieterschaft über die Fortgeltung von Verpflichtungen oder für den Fall der Aufhebung einer Abwendungsvereinbarung ist jedoch nicht vorgesehen.

Antwort auf 1. Frage: Im Falle der Luitpoldstraße 23 ist im Schwerpunkt nicht die Wohnungsaufsicht, sondern die Bauaufsicht tätig geworden. Die Bauaufsicht hat auf der Grundlage der §§ 58 und 13 der Bauordnung am 10.10.2025 eine Anordnung erlassen. Danach ist der Dachraum mit geeigneten Folien dauerhaft gegen das Eindringen von Wasser zu sichern, der Wetterschutz sowie Fassaden und Fensterrahmungen regelmäßig zu kontrollieren, Mängel unverzüglich zu beheben sowie der Bauaufsicht wöchentliche Kontrollberichte zu übermitteln. Zur Durchsetzung dieser Anordnung hat die Bauaufsicht unter dem 29.10.2025 ein Zwangsgeld festgesetzt. Mit weiterem Bescheid vom 18.11.2025 wurde ein weiteres, erhöhtes Zwangsgeld angedroht. Schließlich hat die Bauaufsicht den Bauherrn und den nach § 13 Abs. 8 der Bautechnischen Prüfungsverordnung für das Bauvorhaben zuständigen Prüfingenieur für Standsicherheit angeschrieben und zu einer Überprüfung der Standsicherheit und Bestandsaufnahme der entstandenen Schäden aufgefordert. In Abhängigkeit von deren Ergebnis werden eventuell weitere Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich.

Nach Einschätzung des Bezirksamtes haben diese Maßnahmen im Vergleich zum vorherigen Zustand zu einer Verbesserung des Wetterschutzes geführt. Ferner berichtet die Hausverwaltung wöchentlich über die Kontrolle der Abdichtung, zuletzt für den Zeitraum bis einschließlich 30.11.2025.

2. Frage: Was haben Feuchtemessungen im Mauerwerk ergeben, welche Gefahren ergeben sich durch fortschreitenden Wassereintritt (insbesondere auch bei Frost)?

Antwort auf 2. Frage: Messungen der Feuchtigkeit haben an mehreren Stellen Höchstwerte ergeben. Das weist auf eine deutliche Durchfeuchtung der betreffenden Bauteile hin. Eine dauerhafte Durchfeuchtung kann zu Schäden an den Bauteilen führen. Dies gilt insbesondere für die Holzbalkendecken. Aus diesem Grund hat die Bauaufsicht – wie bereits erwähnt – den Bauherrn und den für das Bauvorhaben zuständigen Prüfingenieur für Standsicherheit angeschrieben und zu einer Überprüfung der Standsicherheit und Bestandsaufnahme der entstandenen Schäden aufgefordert.

1. Nachfrage: Welche Maßnahmen kann das Bezirksamt noch ergreifen, um die Bewohnbarkeit des Hauses zu sichern?

Antwort auf die 1. Nachfrage: Hinsichtlich der derzeit gesperrten Wohnung im 4. Obergeschoss kommt es darauf an, die aktuelle Gefahrenlage zu beseitigen. Hierfür ist es zunächst erforderlich, die provisorische Abdichtung für die Dauer der Bauarbeiten sicherzustellen. Dazu wird die Bauaufsicht der ergangenen Anordnung nötigenfalls mit weiteren Zwangsmitteln Nachdruck verleihen. Das vorrangige Ziel besteht jedoch darin, die Baustelle zügig abzuschließen und das Dach ordnungsgemäß wiederherzustellen. Anschließend sind eine Bautrocknung sowie eine Sanierung der eingetretenen Schäden erforderlich. Sollte der Eigentümer insoweit nicht freiwillig tätig werden, kann die Wohnungsaufsicht auf der Grundlage der §§ 3, 4 und 9 des Wohnungsaufsichtsgesetzes eingreifen.

Hinsichtlich der übrigen Wohnungen im Gebäude hat der Eigentümer auftretende Schäden zu beseitigen. Wird er nicht tätig, kann auch insoweit die Wohnungsaufsicht hoheitlich handeln.

2. Nachfrage: Welche Folge hätte eine Insolvenz des Eigentümers und kann dann im Land Berlin auf einen Notfallfonds zugegriffen werden?

Antwort auf die 2. Nachfrage: Eigentümer des Grundstücks ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 9a Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes findet über das Gemeinschaftsvermögen ein Insolvenzverfahren nicht statt.

Käme es dagegen zu einer Insolvenz der Bauherrin, ist mit einer Fortsetzung der Bauarbeiten auf absehbare Zeit wohl nicht zu rechnen. Das Bezirksamt beteiligt sich jedoch nicht an Spekulationen über die wirtschaftliche Lage der Bauherrin und eventuelle Folgen. Die bauaufsichtliche Anordnung richtet sich ohnedies an die Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht an die Bauherrin. Sie bliebe deshalb von einer Insolvenz der Bauherrin in ihrer Wirksamkeit unberührt. Einen Notfallfonds gibt es nicht.

Die Antwort erfolgte durch Bezirksstadträtin Eva Majewski Sparacino

1. Falls für den teilbezogenen Neubau noch kein Bauabschluss angezeigt wurde, kann das Bezirksamt erläutern, welche abschließende Bauarbeiten dort noch ausgeführt werden?

   Antwort auf 1. Frage
   Gegenüber dem Bezirksamt – hier der Bauaufsicht – muss nurdie Nutzungsaufnahme angezeigt werden. Über die Frage „ob und wenn ja welche Baumaßnahmen noch ausgeführt werden müssen“ liegen dem Bezirksamt keine Informationen vor.

2. Prüft das Bezirksamt, ob dort aufgrund des erheblichen Leerstands ein Zweckentfremdungsverdacht gegeben ist?

   Antwort auf 2. Frage Hier bedanke ich mich für die Zuarbeit der Kollegen aus der Abteilung Bürgerdienste, Soziales und Senioren: „Eine Zweckentfremdung wegen Leerstandes liegt nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG erst vor, wenn Wohnungen länger als drei Monate leer stehen. Bei Neubauten ist jedoch zu beachten, dass die Frist erst mit der Anzeige der Nutzungsaufnahme bei der Baubehörde zu laufen beginnt. Die Zweckentfremdungsstelle hat das Objekt im Blick; Kontrollen vor Ort sind bereits erfolgt.“

Nachfragen:

1. Welche sozialen Nutzungen (zu erniedrigen Mietpreisen) sind oder waren in dem Komplex geplant?

   Antwort auf die beiden Nachfragen Die vom Bezirk gewünschten sozialen Komponenten – wie der Anteil sozialer Wohnungsbau, ein Kiezcafé oder sonstige soziale Nutzungen – sind bei dem vom Senat 2021 genehmigten Neubau nicht weiter berücksichtigt worden.

2. Wo befinden sich die 2.000 qm „Sozialbauwohnungen“, die im Zusammenhang mit der Baugenehmigung vom Bauherrn angekündigt waren?

   Siehe Antwort 1.
    

   Die Antwort erfolgte durch Bezirksstadträtin Eva Majewski Sparacino.

1. Welche erheblichen Nachlässigkeiten und Verstöße des Eigentümers (teilweise Wohnungen ohne Rauchmelder, keine Sicherung des Dachbodens vor Zutritt Unberechtigter,..) kann das Bezirksamt bestätigen?

   Antwort auf 1. Frage
   Die Sicherung des Gebäudes obliegt dem Eigentümer. Dem Bezirksamt liegen daher darüber keine Informationen vor. Denn das Anbringen sog. Rauchwarnmelder in den Wohnräumen obliegt dem Eigentümer und ist in der Berliner Bauordnung (§48 Abs.4 BauO Bln) geregelt. Eine anlasslose "Prüfpflicht" durch das Bezirksamt - hier durch die Bauaufsicht - ist nicht vorgesehen. Konkrete Meldungen durch Mieter auf das Fehlen von Rauchwarnmeldern liegen nicht vor. Diese Mündliche Anfrage wird aber zum Anlass genommen, eine Prüfung durchzuführen.

2. Welche grundsätzliche Regelungen gibt es zwischen befassten Behörden (Polizei, Feuerwehr, Bauaufsicht,…) um betroffenen Bewohnern transparent zu machen, welche Maßnahmen notwendig und wie die Regulierung (Sperrung/Freigabe Wohnungen, Hilfe bei Ersatzunterkünften, Zugang zur Sicherung von Dokumenten, Pflichten des Eigentümers zur Widerherstellung) abläuft? 

   Antwort auf 2. Frage
   Die Zuständigkeiten sind klar geregelt: - die Feuerwehr löscht den Brand, - die Polizei sichert während der Brandbekämpfung den Einsatzort, - die Bauaufsicht (BWA) stellt nach Abschluss der Brandbekämpfung den Umfang des Schadens am Gebäude fest und spricht eventuelle Nutzungseinschränkungen oder Nutzungsuntersagungen aus. Dies ist insbesondere als Maßnahme zur Gefahrenabwehr zu verstehen. Durch die beim Feuerwehreinsatz entstandenen Schäden am Gebäude – durch den Brand selbst, oder den Umfang des Wassereinsatzes beim Löschen – kann es zu Umständen kommen, die eine Bewohnbarkeit der Wohnungen / des Hauses im Sinne der Gefahrenabwehr nicht mehr zulassen, - die Kollegen der Abteilung Bürgerdienste, Soziales und Senioren sorgen abschließend um die Unterbringung der betroffenen Bewohner, sofern diese nicht schon – selbst organisiert – bei Freunden oder Familienangehörigen Obdach gefunden haben.

Nachfragen:

1. Wie unterstützt das Bezirksamt die Betroffenen um möglichst schnell wieder in funktionstüchtige Wohnungen zurückkehren zu können?

   Antwort auf die 1. Nachfrage
   Die Bauaufsicht wird unverzüglich im jeweiligen Einzelfall nach Erhalt der notwendigen Prüfergebnisse – in der Regel ist dies der Nachweis eines Statikers – das Gebäude / die Wohnungen wird freigeben und die Nutzungsuntersagung aufheben.

2. Welche Anordnungen sind dem Bezirksamt möglich, falls der Eigentümer nachlässig (wie  bereits im Vorfeld agierend) seinen Pflichten als Vermieter zur Herrichtung des Wohnhauses nachkommt?

   Antwort auf die 2. Nachfrage
   Wie bereits ausgeführt beschränkt sich der Handlungsrahmen des Bezirksamtes auf die Gefahrenabwehr (BWA) sowie die soziale Betreuung im Falle der Unterbringung von betroffenen Bewohnern in Notunterkünfte (Abt. Soziales). Darüberhinausgehende Anordnungen sind nicht möglich, eine eventuell vorliegende Zweckentfremdung bei nicht Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen wäre im Einzelfall zu prüfen.

   Die Antwort erfolgte durch Bezirksstadträtin Eva Majewski Sparacino.

1. Welche Entwicklungsabsichten des öffentlichen Eigentümers mit den Flächen sind dem Bezirksamt bekannt? 

Antwort auf 1. Frage: Nach Angaben der Grundstückseigentümerin soll Wohnungsneubau unter weitgehenden Erhalt des Gewerbes realisiert werden.

2. Welches aktuelle Planungsrecht liegt auf den verschiedenen Teilbereichen der Fläche? 

Antwort auf 2. Frage: Gemäß Baunutzungsplan Berlin ist das Gesamtgelände als gemischtes Gebiet ausgewiesen. Bauweise und Bebauungstiefe werden nach § 34 BauGB beurteilt.

Nachfragen:

1. Nachfrage: Läßt sich aus Gesprächen oder Bauberatungen mit der BImA ableiten, dass in absehbarer Zeit Absichten bestehen einen neuen Bebauungsplan zu entwickeln? 

Antwort auf die 1. Nachfrage: Nein.

2. Nachfrage: Welche eigenen Vorstellungen verfolgt das Bezirksamt mit der weitläufigen Fläche, die in Teilen schon lange auch als Wohnungsbaupotentialfläche angesehen wurde? 

Antwort auf die 2. Nachfrage: Bezirklicherseits wird die Entwicklung als qualifizierter, innerstädtischer, gewerblich geprägter Standort, verdichtet und unter Wahrung der denkmalpflegerischen Belange angestrebt. Ein Wohnanteil soll realisiert werden können.

Die Antwort erfolgte durch Bezirksstadträtin Eva Majewski.

Die Antwort als PDF Datei:

1. Wurden 2024 zum beschleunigten Abriss des landeseigenen Vorgängergebäudes Ausnahmegenehmigungen für nächtliche Baustellentätigkeit eingeräumt?
2. Wenn ja? War dies damit begründet, dass so schneller u.a. Wohnbau auf der Fläche entstehen kann?

Nachfragen:

1. Welchen Stand hat die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans?
2. Welchen Stand haben Überlegungen zur Zwischennutzung der Fläche?

Antwort auf 1. Frage Von den im Beitrag des rbb genannten Vorgängen sind dem Stadtentwicklungsamt die Auswirkungen der stockenden Bauausführung bekannt, nämlich die Baugerüste vor den Fenstern der Wohnungen und die nicht funktionierenden Aufzüge.

2. Frage Welche Kontakte gab es in den letzten 10 Jahren mit den verschiedenen Bauträgern in dem Gebäude (Bitte die Daten und die Themen angeben, sowie die Zusagen des/ bzw. der Bauträger und Auflagen, bzw. Forderungen des Amtes auflisten.)

Antwort auf 2. Frage 2 Eine Aufarbeitung der vergangenen zehn Jahre sprengt den Rahmen einer mündlichen Anfrage und lässt sich in der gebotenen Gründlichkeit und in der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht leisten. Ein summarischer Überblick über die seit 2015 registrierten Verfahren beinhaltet

- diverse Baulastenauskünfte, 

- Verfahren zur Erteilung von Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen nach § 67 der Bauordnung,

- Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 der Bauordnung sowie deren Verlängerung nach § 73 Abs. 2 Satz 1 der Bauordnung und

-  Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 der Bauordnung.

1. Nachfrage Welche laufenden Verfahren verfolgt das Bezirksamt gegen den derzeitigen Eigentümer?

Antwort auf die 1. Nachfrage Aktuell wird kein bau- oder wohnungsaufsichtliches Verfahren gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelne Wohnungseigentümer der Alvenslebenstraße 12, 12A und Kulmer Straße 1 bis 4 geführt. Allerdings hat die Bauaufsicht den Fortgang des Bauvorhabens seit April 2022 überwacht und regelmäßig den Kontakt zur Bauleitung gesucht. Noch im Juli 2023 konnte davon ausgegangen werden, dass die Arbeiten an den Aufzugsanlagen in Kürze zum Abschluss gebracht werden würden. Zu diesem Zeitpunkt waren in der Alvenslebenstraße 12 und 12A sowie in der Kulmer Straße 3 die Aufzugsschächte und Aufzugskabinen weitgehend montiert. In der Kulmer Straße 1, 2 und 4 waren die Arbeiten noch nicht so weit vorangeschritten. Im August 2023 teilte der Bauleiter mit, dass wegen internen Klärungsbedarfs die Baustelle nur noch auf „Sparflamme“ betrieben werde. Gleichwohl sollten die Arbeiten an den Aufzugsanlagen zumindest in der Kulmer Straße 2 und 3 fortgesetzt werden. Seit Oktober 2023 sind keine Baufortschritte erkennbar. Der Bauleiter ist seither für die Bauaufsicht nicht mehr erreichbar.

2. Nachfrage Unter welchen Umständen wären Ersatzvornahmen oder Einsetzung eines Treuhänders möglich?

Antwort auf die 2. Nachfrage Der Treuhänder nach § 9b des Wohnungsaufsichtsgesetzes und die Ersatzvornahme nach § 10 des Verwaltungs-Vollstreckungsgesetzes sind Zwangsmaßnahmen. Sie dienen der Durchsetzung wohnungs- oder bauaufsichtlicher Anordnung. Eine solche Anordnung liegt hier aber nicht vor. Die Bauarbeiten in der Alvenslebenstraße 12, 12A und Kulmer Straße 1 bis 4 beruhen auf Genehmigungsfreistellungsverfahren (Az. 1130-2019-1054 und 1130-2019 1056). Genehmigungsfreistellungen nach § 62 der Bauordnung genauso wie Baugenehmigungen nach den §§ 63, 63a und 64 der Bauordnung ermöglichen zwar das Bauen, sie verpflichten aber nicht dazu. Deshalb kann eine Genehmigungsfreistellung genauso wenig wie eine Baugenehmigung mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden.

Antwort auf 1. Frage Derzeit finden die abschließenden Vorgespräche statt. Ein Antrag auf Erhaltungsrechtliche Genehmigung liegt noch nicht vor.

2. Frage Kann das Bezirksamt angesichts des Umfangs der Einzelmaßnahmen die Befürchtung von Mietenden verstehen, dass die Modernisierungsumlage ihre finanzielle Belastungsgrenze erreicht?

Antwort auf 2. Frage 2 Die geplanten Maßnahmen werden auf Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht geprüft (Ausführungskriterien für bauliche Anlagen in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs in der Bekanntmachung vom 18. November 2024). Auf Grund des Umfanges der geplanten Maßnahmen wird die Kappungsgrenze gem. §558 BGB greifen. Eine Einflussnahme darauf ist nicht möglich, da es sich hierbei um Privatrecht handelt.

1. Nachfrage Erwartet das Bezirksamt, dass die landeseigene Eigentümergesellschaft Mittel und Wege findet, um ihre Mieterinnen und Mieter vor zu starken Belastungen zu schützen?

Antwort auf die 1. Nachfrage Die Prüfung findet entsprechend der o.g. gesetzlichen Grundlagen statt. Hier gibt es keine Unterscheidung in Bezug auf den Antragsteller.

1. Wie hat sich die Berücksichtigung folgender Schulbaumaßnahmen
   (07G13, Neumark-Grundschule: Umbau und Sanierung einschl. Neubau einer
   Sporthalle,
   07K12, Friedenauer Gemeinschaftsschule: Umbau, Sanierung, Erweiterung und Ersatzneubau Sporthalle.
   07K07, Johanna-Eck-Schule: Umbau, Sanierung und Erweiterung zur
   Gemeinschaftsschule einschl. Neubau einer Sporthalle)
   auf der überbezirklichen Dringlichkeitsliste (ÜDL) des Landes Berlin geändert?
    
2. Welche Auswirkungen haben die Verschiebungen auf die bezirkliche Schulentwicklungsplanung (Beginn und Abschluss von Baumaßnahmen an den drei Standorten)?

Nachfragen:

1. Wie bewertet das Bezirksamt die Entscheidungen des Senats und der Koalition, die dazu führt, dass Tempelhof-Schöneberg bei dem Ausbau von Gemeinschaftsschulplätzen noch länger hinter anderen Bezirken herhinkt?
2. Wie erklärt das Bezirksamt der Schulgemeinde von der Johanna-Eck-Schule die Änderung, obwohl es stets darauf verwies, dass nur eine personelle Verstärkung mit  Projektleitern notwendig wäre, um die Schule als nächstes in die FM-Arbeitsplanung aufzunehmen?

Antwort auf 1. Frage Ja.

2. Frage Welche grundlegenden Problemfelder / Hindernisse bestehen, deren Bearbeitung eine lange Verfahrensdauer erfordern (die frühzeitige Beteiligung endete am 19.05.2022)?

Antwort auf 2. Frage Aufgrund seiner besonderen Ausgangssituation (bisher kaum versiegelte, naturnahe, nicht vollumfänglich erschlossene Fläche) bedarf das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren 7-85 VE einer besonderen Sorgfalt hinsichtlich dieser Themen. Vor der Durchführung des nächsten Verfahrensschritts sind neben den Inhalten des Durchführungsvertrags sowohl die Inhalte eines Erschließungs- als auch die eines Grundstückstauschvertrags (zur Verbesserung der Erschließungssituation) zu verhandeln.

Darüber hinaus wurde zwischenzeitlich die Notwendigkeit zur Erarbeitung weiterer Fachgutachten gefordert, deren Erarbeitung zum Teil jahreszeitlichen Abhängigkeiten unterliegen (u.a. Frühblüher, xylobionte Käfer (holzbewohnende Käfer), verlassener Mäusebussardhorst), für die aber auch entsprechende Fachgutachter schwer zu identifizieren und zu binden sind. Auch der hohe Ausgleichsbedarf, der im Rahmen der Eingriffsbilanzierung ermittelt wurde, und möglichst ortsnah/eingriffsnah erfolgen soll, erfordert eine (zeit-)aufwändige Abstimmung u.a. mit verschiedenen Fachämtern. Der angestrebte Vollausgleich ist weiterhin noch nicht erreicht. Eine weitere Herausforderung ist der zu berücksichtigende Denkmalschutz, der bei der Gestaltung der Freianlagen im Torbereich beachtet werden muss.

1. Nachfrage Welche konkreten natur- und artenschutzrechtliche Aspekte spielen bei dem B-Plan eine Rolle?

Antwort auf die 1. Nachfrage Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB wird auch der derzeit in Erarbeitung befindliche Umweltbericht der Öffentlichkeit zur Einsichtnahme bereitgestellt. Dieser beinhaltet eine Umweltprüfung, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet werden. Neben den unter der Antwort auf die Frage 2 benannten umweltbezogenen Themen werden hier bspw. Angaben zu Baumschutz, Biotoptypen, Flora, Fauna und weiteren Themen gemacht. Ergänzend teilt das Umwelt- und Naturschutzamt zu dieser Nachfrage mit – vielen Dank den Kollegen an dieser Stelle: Die Umsetzung des Bebauungsplan 7-85 VE ist als Eingriff in Natur- und Landschaft zu bewerten.

Die Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter wurden anhand des Bewertungsleitfadens der SenMVKU bewertet. Es ergibt sich ein Wertpunktedefizit, das durch Kompensationsmaßnahmen im Bereich angrenzender Friedhofsflächen bzw. im Bereich bezirklicher Grünanlagen (Schätzelberge und Radarberg) ausgeglichen werden soll. Die diesbezüglichen Abstimmungen sind noch nicht abgeschlossen. Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Voruntersuchungen wurde ein Bestand an geschützten Brutvögeln und Lebensstätten, u.a. ein derzeit verlassener Mäusebussardhorst, festgestellt. Zur Vermeidung von Verstößen gegen die Zugriffsverbote des § 44 BNatSchG ergeben sich Auflagen zur Umsetzung der baulichen Maßnahmen. Für die Beseitigung des Mäusebussardhorstes hat der Vorhabenträger eine Ausnahmezulassung bei der zuständigen SenMVKU beantragt.

2. Nachfrage Wann erwartet das Bezirksamt den Abschluss des B-Plan-Entwurfs und neue öffentliche Beteiligung?

Antwort auf die 2. Nachfrage Vor der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB muss zunächst die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Diese wiederum erfolgt nach Klärung der unter der Antwort auf die Frage 2 genannten Themen. Ein konkreter Zeitpunkt für die Durchführung der öffentlichen Auslegung steht daher noch nicht fest. Ebenso ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Bebauungsplanverfahrens derzeit nicht seriös prognostizierbar.

Der Informationsstand zur Nutzung des Karstadt-Gebäudes hat sich seit der letzten BVV nicht maßgeblich verändert. Es ist weiterhin bekannt, dass für das Erdgeschoss und Untergeschoss ein Mietvertrag mit einem Lebensmittelhandelsunternehmen abgeschlossen wurde. Darüber hinaus wird voraussichtlich auch wieder ein Drogeriemarkt einziehen. Der Eröffnungstermin wird vermutlich Anfang April sein. Für die oberen Etagen laufen nach wie vor die Verhandlungen mit einem potenziellen Interessenten.

2. Frage Wie ist der Stand zu einem tragfähigen Nutzungskonzept, einer Umbauplanung und zu abgeschlossenen Mietverträgen (möglichst auch mit Terminangabe)?

Aufgrund der laufenden Verhandlungen ist das Bezirksamt leider nicht in der Lage, Informationen über ein tragfähiges Nutzungskonzept, Umbaupläne oder bestehende Mietverträge bereitzustellen. Für das Lebensmittelhandelsunternehmen wurde wie bereits mitgeteilt ein Mietvertrag abgeschlossen. Auch wenn in der Öffentlichkeit manchmal ein anderer Eindruck erweckt wurde muss ich hier noch einmal klarstellen, dass das Bezirksamt nicht Eigentümerin des Gebäudes ist. Insoweit können Einzelheiten zu Umbauplänen und Nutzungskonzepten auch nur mit Genehmigung der Eigentümerin bzw. ihrer Vertragspartner mitgeteilt werden. Diese liegen aber dem Bezirksamt nicht vor bzw. wurden sie noch nicht fixiert.

1. Nachfrage Kann das Bezirksamt angesichts des langen Leerstands ausschließen, dass die Eigentümerin neben einer Vermietungs- auch eine Veräußerungsoption verfolgt?

Dem Bezirksamt liegen keine Informationen vor, dass die Eigentümerin eine Veräußerungsoption verfolgt.

2. Nachfrage Warum lässt sich nicht kurzfristig zumindest eine Nutzung des Parkhauses ermöglichen?

Die Entscheidung über die Fremdnutzung des Parkhauses für externe Nutzer liegt in der Verantwortung der Eigentümerin. Momentan ist das Parkhaus jedoch auch Teil der laufenden Verhandlungen zur Nutzung der oberen Etagen.

Wie bewertet das Bezirksamt grundsätzlich „Boardinghouse-Wohnen“, wenn das starken Umfang in einem neuen Wohnquartier einnimmt, für die Entwicklung von guter Nachbarschaft und Gemeinschaft?

Antwort auf 1. Frage:
Derzeit geht das Bezirksamt davon aus, dass es sich bei möbliertem Wohnen (dazu gehört auch die Nutzung „Boardinghaus“) bzw. temporärer Vermietung von mehr als drei Monaten um eine Wohnnutzung im Sinne des Erhaltungsrechts handelt und somit keine Pflicht zur Beantragung einer Nutzungsänderung besteht.

Zum Thema „Wohnen auf Zeit“ werden Ende März und Anfang April Gespräche der zuständigen Bezirksstadträte stattfinden. Hier wird die Frage erörtert, ob es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung handelt. Die bezirkliche Beurteilungspraxis wird entsprechend der Ergebnisse angepasst oder ggfs. beibehalten.

Unbestritten ist, dass negative Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erwarten sind, wenn kein Genehmigungsvorbehalt festgestellt werden kann. Abzuwarten bleiben ggfs. gerichtliche Entscheidungen, die eine andere Praxis ermöglichen.

2. Frage

Hält das Bezirksamt in dem wachsenden Quartier auf der Schöneberger Linse eine hohe Anzahl von möblierten Zeit-Wohnen vereinbar mit seinen Zielsetzungen, ein lebendiges und neues Quartier mit guten nachbarschaftlichen Beziehungen zu entwickeln?

Antwort auf 2. Frage:
Siehe Antwort zu Frage 1.

1. Nachfrage

Welche Einflussmöglichkeiten sieht das Bezirksamt, um Belastungen durch ständig wechselnde Wohnnutzer zu vermeiden und das Angebot an neuem Wohnraum für dauerhaft ansässige Mietende auszuweiten?

Antwort auf die 1. Nachfrage:
Allgemein gilt, dass zum planungsrechtlichen Merkmal „Wohnen“ auch eine gewisse auf Dauer angelegte Häuslichkeit gehört. Eine Kurzzeitvermietung für Tage oder wenige Wochen stellt im planungsrechtlichen Sinne kein Wohnen dar. Hierzu gibt es Rechtsprechung.

Letztlich ergibt sich aus der Bau- und Betriebsbeschreibung (§ 68 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln i.V.m. §§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, 9 BauVerfV), was der Bauherr beabsichtigt. Dies ist Gegenstand der planungsrechtlichen Prüfung hinsichtlich der Art der Nutzung.

2. Nachfrage

Hat das Stadtentwicklungsamt bei ihren Bauberatungen und der Entwicklung des Bebauungsplans versucht, auf den Eigentümer entsprechend einzuwirken?

Antwort auf die 2. Nachfrage:
Mit den Instrumenten des Baurechts, insbesondere des sozialen Erhaltungsrechts, kann kein Einfluss darauf genommen werden, in welcher Art der Eigentümer seine Wohnungen vermietet. Die Nutzungsart im Sinne des Baurechts ist „Wohnen“.

Die Antwort erfolgte durch Bezirksstadträtin Eva Majewski

2. Frage Wann ist wieder mit der kompletten Nutzung des Gebäudes zu rechnen?

Die Beantwortung Ihrer ersten und zweiten Frage möchte ich zusammenhängend vornehmen: Im Oktober hatte ich als Antwort auf eine Mündliche Anfrage darüber berichtet, dass der Eigentümer in Verhandlungen mit einem Mietinteressenten für die oberen Etagen steht. Diese Verhandlungen sind bis heute nicht zu einem Ergebnis gekommen. Im Weiteren werden Gespräche mit zwei weiteren Interessenten geführt. Bei allen Interessenten soll es sich um planungsrechtlich zulässige Nutzungen handeln. Namen möchte der Eigentümer erst nach Abschluss von erfolgreichen Verhandlungen der Öffentlichkeit mitteilen. Auch der Mietvertrag mit einem Unternehmen der Lebensmittelbranche für die Mietfläche im UG und EG wurde noch nicht unterzeichnet. Mein persönliches Gespräch mit dem Vertreter des Gebäudeeigentümers hat vor Weihnachten stattgefunden, aber keinen neuen Sachverhalt ergeben.

1. Nachfrage Ist dem Bezirksamt bekannt, ob im Umkreis des Galeria-Gebäudes, Läden und Kleingewerbe bereits über den Rückgang des Publikumsverkehrs berichten?

Das Bezirksamt hat Hinweise erhalten, dass in der Umgebung des Galeria-Gebäudes einige Einzelhändler_innen und Kleingewerbetreibende von einem Rückgang des Publikumsverkehrs berichten. Dies ist jedoch ein allgemein bekanntes Phänomen, das nicht nur auf das Galeria-Gebäude, sondern auch auf andere Faktoren wie die allgemeine wirtschaftliche Lage und Veränderungen im

Einkaufsverhalten zurückgeführt werden kann. Ricarda Pätzold vom Deutschen Institut für Urbanistik hat dieses veränderte Kaufverhalten mit den Worten „es wird weniger für den gleichen Bon gekauft“ umschrieben. Damit ist gemeint: Ein stärkeres Preis- und Qualitätsbewusstsein führt zu weniger Absatz bei gleichem Umsatz pro Kauf.

2. Nachfrage Sieht das Bezirksamt ein koordiniertes Vorgehen als notwendig an, um drohende langzeitige Still- und Leerstände in dem Bereich Tempelhofer Damm (Wenckebach-Klinikgebäude, „Neue Mitte Tempelhof“, Galeria-Gebäude) zu begegnen?

Grundsätzlich bestimmen die Gebäudeeigentümer selbst welche planungsrechtlich zulässigen Nutzungen in ihren Gebäuden stattfinden. Die Interessenslage ist in der Regel sehr verschieden. Wir legen daher großen Wert auf einen bilateralen Austausch. Der Austausch über die Vorhaben und das Vorgehen des jeweils anderen ist ein wichtiger Schlüssel, um gemeinsam für mehr Resonanz, Frequenz und Aufenthaltsqualität zu sorgen. Die Ehrenamtsbörse vor dem „Tempelhofer Hafen“, die Eröffnung der Fête de la Musique auf einer schwimmenden Bühne im Tempelhofer Hafen oder die gemeinsame Eröffnung des Weihnachtsmarktes vor dem Tempelhofer Hafen mit dem Centermanager und mir als Bezirksbürgermeister sind Beispiele für solche Impulse. Es ist wichtig, mit verschiedenen Akteur_innen zusammenzuarbeiten, um nachhaltige Nutzungsmöglichkeiten für diese Objekte zu finden. Dazu gehören unter anderem Gespräche mit Gebäudeeigentümern, Unternehmen der Immobilienbranche und lokalen Unternehmen. Auch hier zeigt sich, dass eine Belebung des T-Damms und der umliegenden Bereiche nur durch eine gute Zusammenarbeit zwischen privaten Aktueren und dem Bezirksamt erreicht werden kann. Die Wirtschaftsförderung und ich als Bezirksbürgermeister stehen hierzu bereits und werden hierfür die Gespräche im Jahr 2025 intensivieren.

Antwort auf 1. Frage Hier kommt es auf die Zuständigkeit nach dem ZustKatOrd an. Für die Straße "Am Mühlenberg" wurde unter dem Az 07-AB23-1039 eine Anordnung seitens der Straßenverkehrsbehörde Tempelhof-Schöneberg bis zum 28.11.25 genehmigt. Diese Maßnahmen werden stichprobenartig durch die Straßenverkehrsbehörde kontrolliert, auch Polizei und das Ordnungsamt werden ggf. tätig. Die technische Überwachung (Prüfung auf Verkehrssicherheit der Absperrung) erfolgt durch den Fachbereich Straßen.

2. Frage 2 Gelten für Privatfahrzeuge von Beschäftigten von Bauunternehmen, die vor einem Bauzaun parken, andere Halteverbotsregeln als für Anwohner_innen?

Antwort auf 2. Frage Haltverbote sind zweckgebunden und dienen der Rangiertätigkeit, dem Freihalten und dem störungsfreien Be-und/oder Entladen, dem kurzfristigen Abstellen von Werkstattfahrzeugen, Arbeitsmaschinen etc. Privatfahrzeuge haben innerhalb eines Baufeldes keine Parkberechtigung. Abgestellte Fz vor Bauzäunen sind ordnungswidrig geparkt, sofern sich Haltverbote Z. 283 StVO für den Bereich des Bauzaunes vor Ort befinden.

1. Nachfrage Täuscht der Eindruck eines Anwohners an der Straße „Am Mühlenberg“, dass mit zweierlei Maß bei der Verteilung von Strafzetteln vorgegangen wird (Bußgelder gegen Bauarbeiter werden an selber Stelle nicht erteilt)?

Antwort 1. Nachfrage Haltverbote gelten für alle Fahrzeuge, Anzeigen werden dementsprechend durch die Dienstkräfte des Außendienstes des Ordnungsamtes gefertigt – ausgenommen es gelten Sonderregelungen oder Einschränkungen. Denkbar sind hierbei beispielsweise Be- und Entladevorgänge. Gerne kann sich beim Ordnungsamt unter der Akut-Nummer 030 90277 - 4889 gemeldet werden, so dass im Rahmen verfügbaren Personals gezielte Kontrollen auch an dieser Örtlichkeit vorgenommen werden.