Neubau um jeden Preis?

Berlin braucht mehr Wohnungen. Jedoch kann Neubau alleine die Wohnungsnot nicht beheben, mindestens ebenso wichtig ist der Erhalt und die Pflege eines bezahlbaren Wohnungsbestandes. Unverzichtbar für eine Stadt, in der Alle gut wohnen können, sind öffentliche Infrastrukturen und soziale Einrichtungen wie Kitas und Schulen, Krankenhäuser etc. Für die körperliche und seelische Gesundheit, und auch als Orte der Begegnung sind ausreichende Erholungs- und Grünflächen notwendig, beispielsweise öffentliche Parks und Freiflächen, Gemeinschaftsgärten und Kleingartenanlagen.

Neubauvorhaben in Tempelhof-Schöneberg

Am 15. Februar 2018 schloss die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit allen Berliner Bezirken Vereinbarungen im Rahmen des „Bündnis für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021“ ab[i]. In den Zielvereinbarungen mit Tempelhof-Schöneberg[ii] sind folgende Neubauvorhaben genannt:

Schöneberg:

• Schöneberger Linse
• Nachverdichtung Am Mühlenberg

Tempelhof:

• Neue Mitte Tempelhof
• Britzer Straße 10/20 (Hugos Wohngärten)
• Lichterfelder Ring 113-117
• Alte Mälzerei Lichtenrade – Bahnhofstraße/Steinstraße

Zahlen zum Neubau in Berlin:

Mitte letzten Jahres stellte die Abgeordnete Katina Schubert (DIE LINKE) eine Schriftliche Anfrage zu den Bauaktivitäten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Aus der Antwort des Senats vom 17.08.2018 geht hervor, dass in Berlin seit 10 Jahren kontinuierlich immer mehr gebaut wird. Während 2006 nur 3.162 Wohnungen neu entstanden, waren es 2016 schon 13.659 und 2017 sogar 15.669 Wohnungen, die neu errichtet wurden.[iii]

Baugenehmigungen wurden viel häufiger erteilt. So waren Ende 2017 fast 60.000 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht gebaut worden[iv]. Dies kommt auch daher, dass Grundstücke, für die bereits Baugenehmigungen vorliegen, aus spekulativen Gründen nicht bebaut, sondern mit Gewinn weiterverkauft werden.

Wenn gebaut wird, dann ist es für die Auswirkungen auf die Wohnraumversorgung wichtig, was gebaut wird. Im Jahr 2017 lag der Anteil von Eigentumswohnungen im Neubau bei 30 Prozent[v].  Bei den Mietwohnungen stiegen die Mieten für den Erstbezug in den letzten zehn Jahren um 65 Prozent und lagen 2017 laut Marktbericht der Immobilienbank DZ Hyp bei durchschnittlich 12,50 Euro netto kalt pro Quadratmeter[vi].

Die Preissteigerungen haben verschiedene Ursachen. Ein wesentlicher Faktor ist der Preis für Bauland. In Berlin stiegen die Baulandpreise allein im Jahr 2017 um 77 Prozent[vii]. Die reinen Baupreise für Wohnungen (ohne Grundstück) lagen 2018 in Berlin um 6,3 Prozent über den Preisen im Jahr 2017[viii]. Die Preissteigerungen lassen sich durch eine erhöhte Nachfrage am Baumarkt erklären, sowie durch erhöhte technische Anforderungen an Sicherheit und Energieeffizienz.

Wer baut was und für wen?

Sind das noch Wohnungen oder ist das schon Betongold? Aus marktwirtschaftlicher Sicht mag der Preisanstieg durch erhöhte Nachfrage logisch erscheinen, und dann scheint Bauen eine geeignete Antwort zu sein. Wenn jedoch von einer erhöhten Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen ausgegangen wird, dann handelt es sich um ein weitgehendes Marktversagen, wenn diese bezahlbaren Wohnungen nicht bereitgestellt werden, und es ist zumindest eine deutliche Regulierung seitens des Staates notwendig. Eine Abkehr von marktwirtschaftlichen Logiken im Sinne der immer lauter werdenden Forderung „Wohnraum darf keine Ware sein“ erfordert jedoch weitergehende Lösungen, wie sie beispielsweise mit dem Volksentscheid „Deutsche Wohnen enteignen“ angesprochen werden[ix]. Denn Wohnungen sind keine Ware wie jede andere, sondern das Recht auf Wohnen ist in den allgemeinen Menschenrechten[x] und im UN-Sozialpakt[xi] festgelegt. Daher ist es überhaupt nicht egal, wer Wohnungen baut.

Soziale Wohnraumförderung

Private Bauherren werden vom Senat im Rahmen der Aktualisierung der Kooperativen Baulandentwicklung ab 1. Februar 2017[xii] dazu verpflichtet, im Neubau 30 Prozent der Wohnfläche mietpreis- und belegungsgebunden zu errichten, wenn die gesamte Wohnfläche mindestens 5.000 Quadratmeter beträgt. Die geförderten Wohnungen müssen mit einer Anfangsmiete von durchschnittlich nettokalt 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Dafür gibt es Zuschüsse im Rahmen der Sozialen Wohnbauförderung[xiii]. Der Anteil der geförderten Wohnungen kann auch von städtischen Gesellschaften gebaut oder später von ihnen übernommen werden.

Als zweite Förderalternative besteht die Möglichkeit – sofern 30 Prozent Wohnfläche sozial gebunden sind, wie oben beschrieben – weitere Flächen (max. 20 Prozent) ebenfalls gefördert für eine Anfangsmiete von 8,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter zu erstellen, für Mieter_innen mit höheren Einkommensgrenzen.

Die Mietpreis- und Belegungsbindung besteht für 30 Jahre. Diese Befristung stellt einen grundlegenden Konstruktionsfehler dar, denn preiswerter Wohnraum wird auf Dauer benötigt, nicht nur vorübergehend. Berlin könnte sich ein Beispiel nehmen an Wien, wo zwei Drittel der Bevölkerung in Gemeindewohnungen oder im geförderten Wohnungsbau leben, der dort auf Dauer angelegt ist. Wie eine dauerhafte Sozialbindung erreicht werden kann, muss im Einzelfall rechtlich geklärt werden.[xiv]

Der Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungsflächen im privaten und 50 Prozent im öffentlichen Wohnungsneubau kann von den Vorhabenträgern nach Belieben angeordnet werden, es gibt keinerlei Auflagen, beispielsweise zur sozialräumlichen Mischung. So können geförderte Wohnungen in unattraktiveren Lagen angesiedelt werden, oder als Lärmschutzriegel zwischen Straßen oder Bahngleisen und den Gebäuden mit teureren Wohnungen gebaut werden.

Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften

Für die Versorgung mit Wohnraum durch Neubau spielen die verbliebenen sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin[xv] eine herausragende Rolle. 2017 wurden von insgesamt 12.814 neu gebauten Wohnungen in Berlin[xvi] entfielen mehr als 3.000 auf öffentliche Wohnungsunternehmen. Der größte Teil wurde von ihnen selbst neu gebaut, ein kleinerer Teil Neubauwohnungen zugekauft[xvii].

Die landeseigenen Wohnungsunternehmen sollen ihre Bautätigkeiten intensivieren und gemäß Kooperationsvereinbarung ihren Bestand von bisher zusammen knapp 300.000 Wohnungen bis zum Jahr 2021 auf 360.000 erhöhen, wobei mindestens die Hälfte neu gebaut, die andere Hälfte erworben werden soll. 50 Prozent der Wohnflächen müssen im sozialen Wohnungsbau errichtet werden, zu Nettokaltmieten von anfangs 6,50 Euro pro Quadratmeter. Die ungeförderten Wohnungen sollen durchschnittlich unter 10,00 Euro pro Quadratmeter kosten. Dazu verpflichteten sich die landeseigenen Gesellschaften in einer Kooperationsvereinbarung mit dem Senat, die für neue Bauvorhaben ab dem 1. Februar 2017 gilt.[xviii]

Auf der Jahrespressekonferenz am 31. Januar 2019[xix] präsentierte Bausenatorin Katrin Lompscher die aktuellen Neubauzahlen der landeseigenen Wohnungsunternehmen. Demnach wurden 2018 von 3.457 Neubauwohnungen 853 Wohnungen preis- und belegungsgebunden errichtet, mit einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von nettokalt 6,61 Euro. Die ungeförderten Wohnungen kamen auf durchschnittlich 10,77 Euro pro Quadratmeter. Für 2019 planen die landeseigenen Wohnungsgesellschaften die Fertigstellung von 4.942 Neubauwohnungen.[xx]

Genossenschaften

Auch Genossenschaften spielen eine wichtige Rolle in der Wohnraumversorgung. In der Berliner Neubau-Statistik werden sie jedoch bisher nicht gesondert erfasst, sondern gehen in die Zählung privater Wohnungsunternehmen ein. Ihnen fehlen oft Grundstücke, um Wohnungen für weitere Mitglieder errichten zu können.

Im April 2017 gründete sich ein „Bündnis Junge Genossenschaften in Berlin“[xxi], dem mittlerweile 25 Genossenschaften angehören. Sie möchten dauerhaft günstigen Wohnraum schaffen. Vom Senat wurde 2018 ein neues Förderprogramm für Genossenschaften mit insgesamt 20 Millionen Euro für die Haushaltsjahre 2018/19 aufgelegt[xxii]. Wenn sie geförderte Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung errichten, können Genossenschaften zur Ergänzung ihres Eigenkapitals von der Investitionsbank Berlin (IBB) ein zinsloses Darlehen bekommen. Es besteht die Möglichkeit eines teilweisen Tilgungsverzichts, unter bestimmten Umständen kann auch zusätzlich ein Zuschuss gewährt werden.

Auch der Erwerb von Immobilien durch Genossenschaften kann gefördert werden.Mitglieder von Genossenschaften können für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen ebenfalls ein zinsloses Darlehen mit der Möglichkeit eines teilweisen Tilgungsverzichts bekommen, wenn es sich um einkommensschwache Haushalte handelt.[xxiii]

Nachverdichtung um jeden Preis?

Die Nachverdichtung der Innenstadt ist ein konfliktreiches Thema. Vor kurzem wurde sogar die Bebauung des Tempelhofer Feldes wieder ins Gespräch gebracht. Kleingärten sind immer wieder gefährdet. Angesichts des Klimawandels sind Grünzonen und Frischluftschneisen für die städtische Bevölkerung überlebenswichtig, insbesondere wenn die notwendige Einschränkung des motorisierten Individualverkehrs nicht vorangebracht wird. Mehr Wohnungen – auch wenn sie flächensparend durch Aufstockungen oder Dachausbau entstehen – ziehen Infrastrukturen im sozialen, kulturellen und gewerblichen Bereich nach sich und verstärken den Verkehr nochmals. Wenn Discounter anbieten, ihre Märkte mit Wohnungen aufzustocken, dann verbinden sie dies mit dem Wunsch nach Erweiterung ihrer Verkaufsflächen, was zur Verdrängung kleinteiligen Gewerbes führen kann.

Sowohl unter sozialen als auch unter ökologischen Aspekten kann Neubau nicht die einzige Lösung der Wohnungsfrage darstellen. Mindestens ebenso wichtig ist der Erhalt des Bestandes an bezahlbaren Wohnungen und der Schutz vor spekulativer Verwertung. Die Ausweisung von Milieuschutzgebieten ist immerhin ein Ansatz, wenngleich die Schutzwirkungen begrenzt sind. Notwendig wären auch bundespolitische Regelungen, beispielsweise eine wirksamere Mietpreisbremse oder die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit. Jedoch könnte auch regional mehr möglich sein, wenn die Wohnungsfrage stärker als bisher in die Entwicklung der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg einbezogen würde.

Stand: Februar 2019

Diesem Text liegt der Artikel „Bauen, bauen, bauen? Für ein soziales und ökologisches Berlin kommt es darauf an: Wer baut was und für wen?“ von Elisabeth Voß (Bürgerdeputierte/sachkundige Bürgerin im Stadtentwicklungsausschuss, parteilos) zugrunde, der in der Berliner Umweltzeitung Der Rabe Ralf, Ausgabe Dezember 2018/Januar 2019 erschien. Er wurde für die Fraktion DIE LINKE In der BVV Tempelhof-Schöneberg von der Autorin ergänzt und aktualisiert.

Zum Rabe Ralf Artikel: www.grueneliga-berlin.de/publikationen/der-rabe-ralf/aktuelle-ausgabe/bauen-bauen-bauen/

Zu Elisabeth Voß: www.elisabeth-voss.de/

[i]Bekanntmachung Bezirksbündnisse: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/bezirksbuendnis/

[ii]Direkt zur Vereinbarung mit dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/bezirksbuendnis/download/Buendnis-SenSW-Tempelhof-Schoeneberg.pdf

[iii]Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 17.08.2018 auf die Schriftliche Anfrage von Katina Schubert (DIE LINKE): http://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/18/SchrAnfr/S18-15848.pdf

[iv]Quelle: Antwort des Senats vom 06.07.2018 auf die Schriftliche Anfrage der Abgeordneten Gabriele Gottwald und Katalin Gennburg (DIE LINKE): https://www.linksfraktion.berlin/fileadmin/linksfraktion/download/2018/Anfrage_Baugenehmigungen_S18-15358.pdf

[v]Wohnungsmarktstudie der Firma Bulwiengesa vom 19.09.2018: https://www.bulwiengesa.de/de/publikationen/studien/wohnungsmarktstudie-berlin

[vi]Immobilienmarktbericht 2018/2019 der DZ HYP vom Oktober 2018: https://www.dzhyp.de/de/ueber-uns/presse/presseinformationen/pressemitteilung/40/?tx_fsnews_show%5Bback%5D=189&cHash=cff35da2885f030309c2c5bae56a2d15

[vii]Quelle: https://www.morgenpost.de/berlin/article215091851/Baulandpreise-in-Berlin-steigen-auf-Rekordwert.html

[viii]Quelle: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2019/19-01-14.pdf

[ix]Mehr zum Zum Thema Enteignung: Elisabeth Voß: Enteignung hat viele Gesichter, in MieterMagazin, Ausgabe 10/2018: https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/online/mm1018/enteignung-hat-viele-gesichter-101822.htm  und: Interview mit Katalin Gennburg, Sprecherin für Stadtentwicklung der Partei DIE LINKE im Abgeordnetenhaus, in der LUPE, November 2018: http://www.dielinke-tempelhof-schoeneberg.de/fileadmin/tempelhof-schoeneberg/lupe/2018/DIE_LUPE_NOVEMBER_2018_Color_online_-.pdf#page=4, Volksentscheid „Deutsche Wohnen enteignen“: https://www.dwenteignen.de/

[x]Generalversammlung der Vereinten Nationen vom 10.12.1948:  Allgemeine Erklärung der Menschenrechte: http://www.un.org/depts/german/menschenrechte/aemr.pdf

[xi]Generalversammlung der Vereinten Nationen 1966/1976: Internationale Pakt über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte (Sozialpakt/ICESCR): https://www.institut-fuer-menschenrechte.de/menschenrechtsinstrumente/vereinte-nationen/menschenrechtsabkommen/sozialpakt-icescr/

[xii]Aktualisierung der Kooperativen Baulandentwicklung: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1702/nachricht6298.html

Der Anteil geförderten Wohnraums bezieht sich jetzt auf die Wohnfläche, nicht mehr (wie vorher, als 25 Prozent geförderter Wohnungsbau gefordert war) auf die Anzahl der Wohneinheiten.

[xiii]Soziale Wohnraumförderung: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/foerderung/

[xiv]BGH-Urteil vom 08.02.2019 zur Unrechtmäßigkeit einer unbefristeten Sozialbindung: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=pm&pm_nummer=0014/19 und: https://www.juris.de/jportal/portal/t/1tkj/page/homerl.psml?nid=jnachr-JUNA190200297&cmsuri=%2Fjuris%2Fde%2Fnachrichten%2Fzeigenachricht.jsp

[xv]Gemeinsamer Internetauftritt der verbliebenen sechs öffentlichen Wohnungsunternehmen in Berlin: https://inberlinwohnen.de/

[xvi]Quelle: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2018/18-05-17b.pdf – lt. Wohnungsmarktstudie Bulwiengesa (s.o.) wurden 2017 in Berlin 11.667 Wohnungen neu gebaut.

[xvii]Quelle: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraumversorgung/download/WVB-Bericht-KoopV2017.pdf „Unter diesen Fertigstellungen sind zum einen Wohnbauten erfasst, die von einem LWU in diesem  Jahr nach entsprechender Planungs- und Bauzeit abgeschlossen wurden sowie sogenannte Projektankäufe, bei denen ein LWU neu errichtete Wohngebäude von privaten Projektentwicklern bzw. Bauherren kaufte.“ Lt. https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/publikationen/stat_berichte/2018/SB_F02-02-00_2017j01_BE.pdf wurden 2.436 Wohnungen von öffentlichen Bauherren selbst neu gebaut.

[xviii]„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ – Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/wohnungsbaugesellschaften/download/kooperationsvereinbarung.pdf

[xix]Pressemitteilung: https://www.stadtentwicklung.berlin.de/aktuell/pressebox/archiv_volltext.shtml?arch_1901/nachricht6672.html

[xx]Die Zahlen legte die Senatsverwaltung als Tabelle vor: https://stadtentwicklung.berlin.de/download/jahresauftakt2019/1.3%20Daten%20und%20Fakten%20WBGs%202018%202019.xlsx

Zusatzinfo: Darüber hinaus wurde der öffentliche Wohnungsbestand durch Ankäufe von 3.746 Wohnungen im Jahr 2018 erhöht, davon wurden 638 Wohnungen im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten erworben.

Außerdem zum Thema: Senatsbroschüre (08/2018):

https://inberlinwohnen.de/wp-content/uploads/2018/08/Bauen-fuer-mehr-Berlin.pdf

[xxi]https://junge-genossenschaften.berlin/

[xxii]https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/de/genossenschaftsfoerderung/

[xxiii]Förderbedingungen der IBB:

https://www.ibb.de/de/foerderprogramme/ibb-genossenschaftsfoerderung-neubau-bestand.html