Milieuschutz in Tempelhof-Schöneberg
In Tempelhof-Schöneberg gibt es acht soziale Erhaltungsgebiete, auch als Milieuschutzgebiete bezeichnet. Um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen, gelten dort besondere Auflagen für:
- Modernisierungen
- Umwandlung in Eigentumswohnungen
- Verkäufe
Die Fraktion DIE LINKE. hat sich im Stadtentwicklungsausschuss und in der Bezirks-verordnetenversammlung dafür eingesetzt, dass weitere Milieuschutzgebiete ausgewiesen wurden.
Diese acht Gebiete stehen zur Zeit unter Milieu-schutz, d.h. sie unterliegen einer sozialen Erhaltungssatzung zum Schutz der Zusammen-setzung der Wohnbevölkerung:
- Barbarossaplatz / Bayrischer Platz
- Bautzener Straße
- Grazer Platz
- Kaiser-Wilhelm-Platz
- Schöneberger Insel
- Schöneberger Norden
- Schöneberger Süden
- Tempelhof
Der Milieuschutz bietet nur einen begrenzten Schutz. Er kann bestenfalls die schlimmsten Auswirkungen der profitablen Verwertung privaten Immobilieneigentums einschränken, und auch dies nur, wenn Sie als Mieter_innen aufmerksam bleiben, sich zusammen tun und sich wehren, sobald Sie zum Beispiel von geplanten Verkäufen oder Modernisierungen erfahren.
Die Fraktion DIE LINKE. in der BVV Tempelhof-Schöneberg unterstützt widerständige Haus-gemeinschaften in Milieuschutzgebieten und im ganzen Bezirk.
Was tun bei:
- Mieterhöhung?
- Modernisierungsankündigung?
- Besuch des Vermieters?
- Wohnungsbesichtigung?
- Handwerkern im Haus?
Am besten:
- Ruhe bewahren und nicht einschüchtern lassen
- Niemand unangekündigt in die Wohnung lassen
- Nichts unterschreiben
- Mit den Nachbar_innen sprechen
- Zur Mietrechtsberatung gehen
Wohnen im Milieuschutzgebiet
Tempelhof-Schöneberg hat acht soziale Erhaltungs-gebiete ausgewiesen, auch als Milieuschutzgebiete bezeichnet. Der Bezirk reagiert damit auf steigende Mieten und Verdrängung. Um die Zusammensetzung der Bewohner_innenschaft zu erhalten, können Modernisie-rungsmaßnahmen und die Umwandlung in Wohnungseigentum eingeschränkt werden. Verkäufe ganzer Häuser sollen mit Auflagen zum Schutz der Mieter_innen möglich sein.
Darüber hinaus darf in der Regel in Milieuschutzgebieten kein Wohnraum abgerissen werden. Wohnungen dürfen nur für Wohnzwecke genutzt werden, und nicht in Gewerbe oder Ferienwohnungen umgewandelt werden (dies wäre eine unzulässige Zweckentfremdung).
Die Ausweisung sozialer Erhaltungsgebiete ist eine städtebauliche Maßnahme. Sie als Mieter_innen können daraus persönlich keine Rechte geltend machen, denn es werden nicht einzelne Personen geschützt, sondern die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Sie können sich jedoch gemeinsam mit ihren Nachbar_innen dafür einsetzen, dass die Auflagen zum Schutz der Mieter_innen eingehalten werden.
Modernisierungen
Modernisierungsmaßnahmen gehen meist mit erheblichen Mietsteigerungen einher. Darum sollten in Milieuschutz-gebieten keine Luxusmodernisierungen genehmigt werden, die zu übermäßigen Mietsteigerungen führen würden. Dabei ist es wichtig, dass das bezirkliche Bauamt rechtzeitig auf Bauanträge reagiert. Denn wenn ein Antrag auf Modernisierung nicht innerhalb von vier Monaten beantwortet wird, dann tritt eine sogenannte „Genehmigungsfiktion“ ein, was bedeutet, dass der Antrag als genehmigt gilt.
Grundsätzlich nicht genehmigt werden zum Beispiel:
- Grundrissänderungen und Zusammenlegungen von Wohnungen
- besonders hochwertige Ausstattung (z.B. Fußbodenheizung, Kamin, Einbauküche),
- ein Balkon von mehr als 4 Quadratmeter oder ein zweiter Balkon,
- ein zweites Bad
Zulässig ist es jedoch, erstmals einen „zeitgemäßen Ausstattungszustand“ der Wohnung herzustellen. Das kann zum Beispiel eine Zentralheizung oder zentrale Warmwasserversorgung sein, oder ein Badezimmer, wenn die Wohnung bisher kein Bad hat. Auch ein erster Balkon bis max. 4 Quadratmeter ist zulässig. Um neuen Wohnraum zu schaffen, werden auch Dachausbauten genehmigt. Energetische Sanierungen können dann genehmigt werden, wenn sie dazu führen, dass die Mindestanforderungen der EnergieEinsparVerordnung (ENEV) erfüllt werden. Nach Prüfung des Einzelfalls kann eine Dämmung der Fassade und der Einbau eines Fahrstuhls zugelassen werden.
Da der „zeitgemäße Ausstattungszustand“ in Berlin mittlerweile recht hoch ist, können die Mieterhöhungen trotzdem dazu führen, dass Nachbar_innen ihre Wohnung nicht mehr bezahlen können. Dann können evtl. – auch unabhängig vom Milieuschutz – mietrechtliche Härtefallregelungen beansprucht werden.
(Mehr Informationen zum Thema „Modernisierungen")
Umwandlung in Wohnungseigentum
Eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentums-wohnungen ist in Milieuschutzgebieten nicht zulässig. Wenn sich allerdings der Vermieter verpflichtet, in den ersten sieben Jahren nach der Umwandlung die Wohnungen nur an die Mieter_innen zu verkaufen, dann muss die Umwandlung genehmigt werden.
Das bedeutet nicht, dass Sie als Mieter_in nun das Recht hätten, Ihre Wohnung zu kaufen. Wenn sie Ihnen angeboten wird, und Sie das Angebot ablehnen, dann behalten Sie trotzdem ihren Schutz. Wenn nach Ablauf dieser sieben Jahre die Wohnung verkauft wird, dann sind Sie als Mieter_in im Milieuschutzgebiet für weitere fünf Jahre vor Kündigungen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf, geschützt. Allerdings nur dann, wenn Sie die Wohnung bereits vor der Umwandlung gemietet hatten.
(Mehr Informationen zum Thema „Umwandlung in Eigentumswohnungen")
Verkauf des Hauses
Wenn ein Mietshaus im Milieuschutzgebiet verkauft wird, dann hat der Bezirk ein Vorkaufsrecht, wenn die Mieter_innen nicht anders vor Verdrängung geschützt werden können. Das bedeutet, das Bezirksamt kann in den bereits notariell abgeschlossenen Kaufvertrag anstelle des Käufers eintreten. Dieses Vorkaufsrecht kann der Bezirk auch für einen Dritten ausüben, zum Beispiel für eine städtische Wohnungsgesellschaft, aber auch für eine Genossenschaft oder einen anderen Zusammenschluss der Mieter_innen. Das muss allerdings schnell gehen, denn dieses Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von zwei Monaten geltend gemacht werden.
Zuerst wird der Bezirk jedoch versuchen, mit dem Käufer eine Abwendungsvereinbarung zu schließen. Darin verpflichtet dieser sich, Auflagen zum Schutz der Mieter_innen zu erfüllen, die über die Anforderungen des Milieuschutzes hinausgehen. Beispielsweise kann er auf eigentlich zulässige, aber besonders kostenaufwändige Modernisierungen verzichten, oder zusichern, länger als ohnehin erforderlich keine Umwandlung in Eigentums-wohnungen vorzunehmen. Erst wenn der Käufer die Abwendungsvereinbarung ablehnt, kann als letzte Möglichkeit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden.
Was kann ich tun?
Damit die Möglichkeiten des Milieuschutzes in vollem Umfang genutzt werden können, ist es wichtig, dass die Mieter_innen auch selbst aktiv werden. Wenn in Ihrem Haus modernisiert werden soll, oder wenn Sie Hinweise darauf haben, dass es in Eigentumswohnungen aufgeteilt oder verkauft werden soll, wenden Sie sich an eine Beratungsstelle für Mieter_innen und fragen Sie im Bezirksamt nach, ob dort ein entsprechender Antrag gestellt wurde.
Lassen Sie keine unangemeldeten Handwerker in Ihre Wohnung. Auch Ihr Vermieter muss sich für eine Wohnungsbesichtigung anmelden. Vor allem: Unter-schreiben Sie nichts, sondern lassen Sie sich vorher beraten. Eine kostenlose Mieter_innen-Beratung soll noch in diesem Jahr vom Bezirksamt eingerichtet werden.
Das Wichtigste: Sie sind nicht allein! Von den Zumutungen des Immobilienmarktes sind Sie nicht alleine betroffen. Sprechen Sie mit Ihren Nachbar_innen, tauschen Sie Informationen aus und fordern Sie gemeinsam vom Bezirksamt die Umsetzung der Regelungen des Milieuschutzes. Wenden Sie sich an die Bezirksverordneten und nehmen Sie Ihre politischen Rechte wahr, zum Beispiel indem Sie Einwohneranfragen an die Bezirksverordneten-versammlung (BVV) richten.
(Mehr Informationen zum Thema „Verkauf des Hauses")
Mehr Informationen zum Thema Milieuschutz
Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg informiert auf seiner Website zu städtebaulichen Erhaltungsverordnungen (dabei geht es vorrangig um baulichen Fragen) und zu sozialen Erhaltungsverordnungen (Milieuschutz – dabei geht es um den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung):
Hier gibt es „Wissenswertes zur sozialen Erhaltungsverordnung“ (Milieuschutz). Insbesondere weist das Bezirksamt darauf hin: „soziale Erhaltungsverordnungen (sind) kein Instrument des aktiven Mieterschutzes, sondern stellen ein städtebauliches Instrument dar, um die gewachsenen Strukturen der angestammten Bevölkerung zu schützen.“:
https://www.berlin.de/ba-tempelhof-schoeneberg/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/erhaltungs-vo/soziale-erhaltungs-vo/wissenswertes-zur-sozialen-erhaltungsverordnung-343732.php
Das heißt, es lassen sich keine individuellen Ansprüche aus der Erhaltungsverordnung ableiten. Trotzdem – oder gerade deswegen – ist es wichtig, dass sich betroffene Mieter_innen zusammen tun, sich informieren und gemeinsam für die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen einsetzen.
Interessant sind insbesondere die „Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnungen in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB im Bezirk Tempelhof-Schöneberg“:
Informationen des Berliner Mieterverein zum Milieuschutz:
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat im Juli 2017 ein „Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch in Berlin“ erstellt (Pressemitteilung des Senats vom 16.08.2017):
Direkt zu den Leitlinien (pdf 1,7 MB):
Im November 2018 wurde im Bezirksamt Kreuzberg ein „Bezirklicher Arbeitskreis Vorkaufsrecht“ gegründet, an dem sich – neben Tempelhof-Schöneberg und Friedrichshain-Kreuzberg – auch die Bezirke Mitte, Neukölln und Pankow beteiligen (Pressemitteilung des Bezirksamts vom 14.11.2018):
(Stand November 2018)
Elisabeth Wissel, Fraktionsvorsitzende
Dr. Christine Scherzinger, Sprecherin für Stadtentwicklung und Wirtschaft
Elisabeth Voß, Bürgerdeputierte / sachkundige Bürgerin im Stadtentwicklungsausschuss (parteilos)
Am Immobilienmarkt werden die größten Profite nicht durch Vermietungen, sondern durch Verkaufsgewinne gemacht. Wer ein Mietshaus erwirbt und ein paar Jahre abwartet (oft ohne sich um das Haus zu kümmern), kann es im Moment zum deutlich höheren Preis wieder verkaufen. Ein Ende der Preisspirale ist noch nicht in Sicht. Verkäufe im Milieuschutzgebiet… Weiterlesen
Im März 2015 hat der Berliner Senat eine Umwandlungsverordnung erlassen (Link zur pdf). Sie besagt: „Für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs darf Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu… Weiterlesen
Geplante Modernisierungen in Milieuschutzgebieten müssen vom Vermieter angekündigt werden – so wie überall. In Milieuschutzgebieten sollen Luxusmodernisierungen untersagt werden: „Maßnahmen, durch die ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard wesentlich überschritten wird“ (siehe Wissenswertes zur sozialen Erhaltungsverordnung) sollen vom Bezirksamt… Weiterlesen