Leerstand in Neubauten

Kleine Anfrage, Harald Gindra (LINKE)

Frage 1:

Welche Vorgaben bestehen für Bauherren einen „Bauabschluss“ und „Nutzungsaufnahme“ anzuzeigen?

Antwort auf Frage 1:

Die Anzeige der Fertigstellung bzw. eines Bauabschlusses ist gesetzlich nicht vorgesehen. Allerdings kann die Bauaufsicht nach § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln im Einzelfall verlangen, dass ihr Beginn und Beendigung bestimmter Bauarbeiten angezeigt werden. Der Regelfall ist dies jedoch nicht. Gemäß § 83 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln hat der Bauherr die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung einer nicht verfahrensfreien baulichen Anlage mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen.

Frage 2:

Steht diese Meldung an die Bauaufsicht/Bezirksamt im Belieben des Bauherrn oder gibt es objektive Kriterien, die einem „Bauabschluss“ zugrunde liegen?

Antwort auf Frage 2:

Ich verweise auf meine Antwort zur Frage Nr. 1.

Frage 3:

Wie definiert das Bezirksamt die „Nutzungsaufnahme“ (Ist der Bezug eines Teils der Wohnungen in einem Aufgang ein Indiz dafür)?

Antwort auf Frage 3:

Der Begriff Nutzungsaufnahme ist selbsterklärend. Auch eine teilweise Inbenutzungsnahme ist möglich; Voraussetzung ist jedoch, dass wegen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung keine Bedenken bestehen.

Frage 4:

Wie groß schätzt das Bezirksamt die Gefahr ein, dass eine „Nutzungsaufnahme“ verspätet gemeldet wird, angesichts der Zweckentfremdungsregelung (Ahndung von „Leerstand“ nach drei Monate „Bauabschluss“)?

Antwort auf Frage 4:

Weder das Zweckentfremdungsverbotsgesetz noch die Zweckentfremdungsverbotsverordnung verwenden den Begriff „Bauabschluss“. Allerdings wird gemäß den Ziffer 5.2, 6.1.2 und 19.5 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV – ZwVb) auf die „Bezugsfertigkeit“ abgestellt. Eine Definition dieses Begriffs erfolgt jedoch nicht. In Ziffer 21 AV ZwVb wird an die „Fertigstellung“ angeknüpft. Das Bauordnungsrecht verwendet die Begriffe des „Bauabschluss“ und der „Bezugsfertigkeit“ nicht. Der Begriff der „Fertigstellung“ wird im Zusammenhang mit der Geltungsdauer der Baugenehmigung in § 73 BauO Bln, nicht jedoch mit der Nutzungsaufnahme verwendet.

Allerdings darf gemäß § 83 Abs. 2 BauO Bln eine bauliche Anlage erst benutzt werden, wenn sie selbst, Zufahrtswege, Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungs- sowie Gemeinschaftsanlagen in dem erforderlichen Umfang sicher benutzbar sind. Vorher dürfte auch eine „Bezugsfertigkeit“ im Sinne der AV – ZwVb nicht angenommen werden. Bauordnungsrechtlich tritt die Anzeige der beabsichtigten Nutzungsaufnahme hinzu. Erst zwei Wochen nach der Anzeige darf bauordnungsrechtlich die Nutzung aufgenommen werden. Gleichwohl wird dies von Bauherren gelegentlich nicht beachtet.

Dafür, dass Bauherren die Nutzungsaufnahme deshalb nicht anzeigen, damit keine Zweckentfremdung vorliegt, gibt es keine empirischen Belege. Laut Auskunft des Wohnungsamtes besteht lediglich in einem Fall ein dahingehender Verdacht.

Dass umgekehrt Bauherren die Nutzung vor der erforderlichen Anzeige bei der Bauaufsichtsbehörde aufnehmen, um nicht mit dem Zweckentfremdungsverbot in Konflikt zu geraten, ist bislang nicht festgestellt worden und erscheint auch eher fernliegend.

Frage 5:

Welche Stelle im Bezirksamt wacht über die korrekte Bauabschluss-/ Nutzungsaufnahme-Meldung und werden gegebenenfalls auch Kontrollen vor Ort durchgeführt?

Antwort auf Frage 5:

Die beabsichtigte Nutzungsaufnahme ist bei der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Baustellen werden nach Bedarf von der Bauaufsicht kontrolliert. Dabei würde auch eine gegebenenfalls verfrühte Nutzungsaufnahme festgestellt werden. Eine systematische Kontrolle aller Bauvorhaben erfolgt jedoch nicht.

Frage 6:

Welche Abschlussarbeiten werden an dem Neubauprojekt „Am Winterfeldt“ (Pallas- und Nebenstraßen) noch ausgeführt und wann sind diese beendet?

Antwort auf Frage 6:

Der Bauaufsicht ist nicht bekannt ob und gegebenenfalls welche Restarbeiten an dem Bauvorhaben noch auszuführen sind. Kontrollen der Bauaufsicht konzentrieren sich auf die Einhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung und die Erfüllung der gesetzlich vorgeschriebenen Nachweispflicht.